物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正/杨遂全(7)
首先，保证开发商法定配建停车位义务的履行和业主的共有权不被“约定”所排除。建设部《城市居住区规划设计规范》和《停车场规划设计规则》明确要求物业小区必须配建停车位，安徽省、陕西省、天津市以及铜陵市、扬州市、湖州市、合肥市、珠海市等地也有相同规定;上海市、南通市、西安市、金华市等地则规定物业小区必须配建、增建停车位。但是依照相关法律规定，法院确认合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。。上述地方性法规或者地方行政性规范文件的法律位阶相对较低，关于法定配建停车位的规定很容易被开发商的“约定”所排除，从而逃避其法定配建停车位的义务。所以，需要由法律、行政法规对物业小区配建停车位的法律义务作出明确规定。
其次，《建筑物区分所有权解释》第5条第2款规定，配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。配建比例的确定需要考虑土地资源与人口比例，地方行政性规范文件更易于契合当地实践需要，平衡居民对停车位的需求和提高停车位的使用效率，避免因全国统一规定的停车位法定配建比例可能带来的各地“旱涝不均”的情况。从笔者查询到的相关规范看，各地现行地方行政性规范文件中关于停车位法定配建比例的规定存在较大差别，如宁波市规定二类住宅停车位配建比例为0.2停车位/户，湖州市规定一类住宅停车位配建比例为1.0--2.0停车位/户。
最后，效力层次较高的行政法规和《物权法》，其制定和修改程序远较地方法规严格，地方法规则能因时而变、灵活调整，以适应实践需要。当然，突破上位法关于停车位法定配建强制性规定的地方法规当在违宪审查之列。而经过多年的实践，地方性立法在停车位权属方面也积累了较多经验，具体规定交由地方立法机关制定更能提高地方立法资源的利用效率。同时，地方性立法因与地方实践相契合，可以提高停车位法定配建制度的执行效率，降低执法成本。
注释:
[1]参见包赛:《上海物权法第一案车位车库归属挑战交易惯例》，《人民日报》2007年11月12日。
[2]参见杨遂全:《中国之路与中国民法典—不能忽视的100个问题》，法律出版社2005年版，第276面。
[3]参见金凤:《略论住宅小区车库的权属》，《贵州师范大学学报(社会科学版)))2004年第4期。
[4]参见陈延:《小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定》，《人民法院报》2004年2月26日第3版。
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