“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用/钟建林

“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用/钟建林
“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用
——张三诉甲公司房屋买卖合同纠纷案

钟建林

【问题提示】
在合同纠纷案件审理中，如何正确理解和运用“可预见规则”？
【要点提示】
“可预见规则”的立法目的在于公平合理地平衡合同当事人之间的利益关系。在具体运用中，需要考虑合同当事人订立合同时依照日常生活经验应有的真实意思表示，结合合同的缔约过程及具体内容，遵循公平原则，进行综合认定。
【案件索引】
一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第XXXX号民事判决书，2011年8月10日。
二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号民事判决书，2011年12月5日。
【案情】
原告张三。
被告甲公司。
湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：2006年11月20日，张三（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为200651471018），向甲公司购买位于长沙市芙蓉区浏正街158号七彩丽都（丽都公寓）第1幢10层XXXX号房。合同约定：房屋建筑面积33.99平方米；房屋用途为住宅；房屋单价为4365.64元，总金额计148388元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式为银行按揭，首付30%为48344元；交房日期为2007年12月31日前；合同第十五条是“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人未及时提供办证所需证明材料或逾期支付房款及费用或因登记机关审批房产面积测绘等原因造成出卖人无法在合同约定的期限内完成权属登记备案手续的，出卖人办证时间顺延且不承担违约责任”。双方还对其他事项进行了约定。
合同签订后，张三如约履行了付款义务。2007年10月8日，甲公司收取张三200元的代为办理国土证的费用200元并开具收据。2007年12月20日，甲公司向张三开出金额为149479元的《销售不动产统一发票（自开）》。2008年10月30日，XXXX号房屋的房屋产权证得以下发，权证号码为长房权证芙蓉字第708056802号，登记房屋所有权人为张三，登记面积为34.24平方米。

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