“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用/钟建林(2)
2008年10月5日，张三与案外人李四签订一份《购房定金合同》，约定：李四拟购买张三的XXXX号房屋；定金合同签订后三日内李四给付张三定金3万元；2009年1月31日前XXXX号房屋已经办出产权证，包括小产证和分户土地证时，双方签订正式房屋买卖合同，并办理过户手续。2008年10月6日，李四给付张三购房定金3万元。此后到了2009年1月31日，由于XXXX号房屋的分户土地证尚未办出，李四未与张三签订正式的房屋买卖合同并过户房屋产权。且就是否应当双倍返还房屋定金发生争议。经协商不成，李四向上海仲裁委员会申请仲裁。2011年5月27日，上海仲裁委员会作出（2011）沪仲案字第XXXX号《裁决书》，裁决张三给付李四定金罚款3万元，并承担仲裁费3050元。2011年6月2日，张三履行仲裁裁决，给付李四33050元（含李四预缴的仲裁费3050元）。
张三认为甲公司未及时办理XXXX号房屋的分户国有土地使用证，导致自己被他人追索购房定金罚款造成经济损失，向甲公司索赔。甲公司认为土地证暂时未能办下来，不是自己的原因造成的，因此不同意张三的要求。双方因此协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。
另查明：由于XXXX号房屋所在楼盘的“七彩丽都业主”向长沙市市长信箱发信咨询“（七彩丽都）办不了土地证，开发商说政府还要收他们几千万”的问题。长沙市国土资源局于2011年6月27日书面回复意见为：“来信中关于分户土地证办理问题，查阅电子流程，开发商未向我局提出申请。根据长沙市城乡规划局于2004年对长沙源丰实业有限公司下达《规划设计条件》，项目容积率为7.0。经初步测算，约需补交全额楼面地价14032457元。具体金额，需根据开发商已办的房产证统计资料进行计算才能得出。如果实际用途、容积率与原出让合同不一致，分户发证前需修改出让合同，按现行政策补交全额楼面地价。”
2011年8月1日，张三自愿撤回要求甲公司退还房价款100元、赔偿契税损失10元的诉讼请求。
以上事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《收款收据》、房屋产权证书、裁决书、收条、《长沙市国土资源局承办市长信箱信件回复意见》以及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
原告张三诉称：2006年11月20日，张三与甲公司签订《商品房买卖合同》（编号为200651471018），向甲公司购买位于长沙市芙蓉区浏正街158号丽都大厦XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）。双方就房屋建筑面积、购买单价、交房期限、房屋权属证书的办理、公共面积分摊、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，张三依约付清了全部购房款。甲公司依约于2007年12月31日前交付了房屋，但一直未予办理XXXX号房屋的分户国有土地使用证。
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