“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用/钟建林(3)
2008年10月5日，张三与案外人李四在上海签订一份房屋买卖的定金合同，拟将XXXX号房屋卖给李四；双方约定购房定金3万元；张三应当于2009年1月31日之前办出XXXX号房屋的房产证，包括国有土地使用证，然后双方签订正式的房屋买卖合同并办理房屋产权过户；否则张三应当双倍返还李四购房定金6万元。此后，由于XXXX号房屋的国有土地使用证一直没有办好，不能满足2009年1月31日之前办好XXXX号房屋国有土地使用证的定金合同条件，致使张三在与李四的定金合同中构成违约。经上海仲裁委员会仲裁，张三向李四给付定金罚款3万元，并承担了仲裁费3050元。2008年10月30日，XXXX号房屋的房屋所有权证下发。2011年1月19日，长沙市政府市长信箱答复信访表示，XXXX号房屋所在建筑物丽都大厦的容积率超过批准的数值，因而甲公司一直未向土地管理机关申请办理分户的国有土地使用证。为维护张三的合法权益，请求法院判决：1、甲公司为张三办理好XXXX号房屋的国有土地使用证；2、甲公司赔偿因未及时办理XXXX号房屋国有土地使用证而给张三造成的经济损失33050元；3、甲公司退还张三购房款100元；4、甲公司赔偿张三契税损失10元。
被告甲公司辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当履行。甲公司已经履行了自己的合同义务，包括交付房屋、办理房屋产权证等。至于附随义务及国有土地使用证的办理，虽因政策变化的原因暂时没有办理好，但甲公司并不存在违约。所谓的政策变化是指甲公司于2004年取得丽都大厦项目用地的国有土地使用证之后，长沙市的土地使用政策发生变化，要求按新的政策交纳土地出让金，大大增加了甲公司的成本，而这些成本并没有分摊到每一个购房人身上。甲公司到国土部门申请办理分户的国有土地使用证，政府国土部门却不接受分户办证申请，所以国有土地使用证的办理也就搁置下来。尽管这样，甲公司也还是一直在争取尽快把国有土地使用证办下来。张三要求赔偿经济损失33050元没有法律依据，因为不符合《合同法》规定的“可预见规则”。张三要求退还房价款100元及赔偿契税损失10元，没有事实根据，因为没有证据支持。总之，请求法院依法裁判，依法驳回张三的不当诉讼请求。
【审判】
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审审理认为：
张三与甲公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。
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