“可预见规则”在合同纠纷案件审理中的运用/钟建林(4)
本案中，张三作为房屋买受人，已经按照合同的约定履行了支付购房款的义务。甲公司作为出卖人，则应当按照合同约定的期限履行自己为张三办理XXXX号房屋权属证书所应当履行的义务。双方合同第十五条中约定的“房地产权属证书”应当包括房屋产权证和国有土地使用证。如今甲公司只是为张三办理了房屋产权证，而没有办理好国有土地使用证，因此甲公司作为出卖人的义务没有履行完全。张三要求甲公司继续办理XXXX号房屋国有土地使用证的诉讼请求合法合理，应予支持。
对于张三要求甲公司赔偿因没有及时办理国有土地使用证而导致与案外人订立的购房定金合同不能顺利履行而产生定金罚款3万元及仲裁费损失3050元的诉讼请求，法院认为：一方面，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，张三主张的该项经济损失不属于甲公司在签订《商品房买卖合同》预见到或应当预见到的因违反合同可能给张三造成的损失，因为《商品房买卖合同》中约定了XXXX号房屋的用途为住宅，而非商业用房。另一方面，张三在XXXX号房屋的房地产权属证书没有完全办理到位的情况下就与他人签订《购房定金合同》以买卖房屋，以至于因国有土地使用证未办好而被他人依定金法则罚款3万元，其对自己不谨慎的房屋买卖行为有可能产生的损失也未尽到充分预防和避免的注意义务。因此，张三在本案中主张索赔的经济损失33050元与甲公司无关，应当由张三自行承担。
张三自愿放弃有关退还房款100元、赔偿契税损失10元的诉讼请求，系张三行使其处分权利的行为，不违反法律法规的规定，法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、甲公司于判决生效之日起90天内将办理张三名下的长沙市芙蓉区浏正街158号丽都大厦XXXX号房屋的国有土地使用证需要由甲公司提供的资料报长沙市国土资源局备案，并协助张三办理好该房屋的分户国有土地使用证；二、驳回张三要求甲公司赔偿经济损失33050元的诉讼请求。
张三不服一审判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉称：一审判决适用法律错误，因为甲公司的违约才致使张三向案外人李四承担定金责任，张三的33050元损失应该由甲公司承担。
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