租赁标的瑕疵与合同救济/韩世远
韩世远 清华大学法学院 教授，博士生导师
关键词: 物的瑕疵；权利瑕疵；意思表示瑕疵；租赁合同
内容提要: 租赁标的使用存在公法限制，构成瑕疵；其救济路径除依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能；两种救济路径可由当事人选择。由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法中的构成要件及法律后果均有差异，故对于两类瑕疵进行区分，仍有实际需要。中国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上，仍有必要百尺竿头、更进一步。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分，并无“标准答案”；我国实务以标的物受公法限制为一种物的瑕疵，值得赞同。检验通知义务属于不真正义务，检验期间属于除斥期间。瑕疵担保义务属于主给付义务的内容，在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合，可以发生解除权。减价责任的适用通常因当事人行使减价权而引出，惟亦不妨裁判者不经当事人主张而适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果，在权利瑕疵场合，亦有类推适用的余地。
引言
甲出租其房屋给乙，以为办公之用。乙承租后发现，因房屋的原因而无法办理营业执照，致乙租赁合同目的无法实现。此时合同履行遭遇障碍，就此得提出如下问题:(1)租赁合同效力问题，申言之，此时的租赁合同是否基于重大误解抑或欺诈而可撤销？(2)如果合同有效，则租赁物是否存在瑕疵?若有瑕疵，则此瑕疵究属权利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主张解除合同?(4)如果允许解除，则承租人使用期间的租金应否全额支付?此一看似简单的设例，其实涉及若干合同法基本理论问题。本文以几则实务裁判为素材，作具体分析。
一、我国的裁判例
(一)据以研究的案例(以下简称“案例一”)[1]
1．案情
2006年12月15日，申请人(承租人)与被申请人(出租人)签订房屋租赁合同，约定被申请人将其所有的某写字楼某室出租给申请人，作办公使用而不作任何其它用途；租金每月为人民币52140元；租赁保证金若干元。缔约后，申请人向被申请人支付了保证金，并对租赁场所进行了装修。2007年7月，申请人以该租赁场地为营业地，办理北京分公司工商注册，被北京市工商局拒绝颁发营业执照，合同双方因此产生争议，协商未果，提起仲裁。
申请人称，北京市工商局拒绝颁发营业执照，理由是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号)，被申请人作为外国公司，无权将自有房产出租给申请人，因此申请人不能将租赁场所注册为分公司的办公地址。故该租赁场所存在权利瑕疵。申请人委托律师于2008年4月7日向被申请人发出律师函，告知因被申请人严重违反租赁合同第7条的保证义务，提出解除租赁合同。申请人请求仲裁庭确认租赁合同已于被申请人收到律师函之日起解除，被申请人应当归还保证金。根据租赁合同的约定和《合同法》第97条的规定，被申请人应当赔偿申请人的相关损失，包括租金、装修费用和延期设立北京分公司的损失，并赔偿申请人前期律师费用。
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