租赁标的瑕疵与合同救济/韩世远(10)
四、检验通知义务与检验期间
辽宁省沈阳市中级人民法院［2007］沈民(2)房终字第341号民事判决书(以下简称“案例二”)裁判要旨略谓:上诉人以被上诉人不具有诉争房屋的所有权、致其无法办理经营场所营业执照不能实现合同目的为由，提出解除合同、返还租金之主张，因上诉人在签订合同时确未尽到审慎义务，之后又怠于行使合同解除权，且其起诉前一直按照合同约定交付租金，并占有、使用房屋至合同期满方返还租赁房屋故上诉人的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。[29]
“案例二”房屋租赁合同为期三年，合同签订履行两年半时承租人始提出异议。又查该案一审亦是认为，原告主张由于被告未能提供房屋产权登记手续，致使原告无法办理营业执照，从而导致合同目的无法实现，在签订合同时，原告未尽到审慎义务，不能及时要求被告出示相关产权手续，应承担不利后果。由于两审法院均未给出裁判的具体法律依据，不便作更多的评判。仅从二审判决书反映的事实来看，似乎该案仍有一些法律问题值得究明。其一，一审和二审法院均认为承租人在签订合同时有“审慎义务”，该义务的依据何在?其二，二审判决中的“怠于行使合同解除权”是何谓?
该案两级法院所谓承租人在签订合同时的“审慎义务”，似欠缺法律根据，而更像是奉行“买者当心”古旧信条。时至今日，在租赁合同中虽未明确规定，却可以参照买卖规则。我国《合同法》已将“买者当心”这一古旧的规则转化为买受人的“检验通知义务”，并受检验期间的限制。“案例二”两级法院如果能够意识到这一点，并将此明确体现在裁判当中，其法律效果及社会效果自会大不相同。
(一)检验通知义务
《合同法》第157条明确规定了买受人的检验义务，第158条则规定了买受人的通知义务，二者均属于不真正义务(Obligenheit)。其主要特征在于，相对人通常不得请求履行，而其违反并不发生损害赔偿责任，仅使负担此项义务者遭受权利减损或丧失的不利益而已。[30]买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
规定此类规则的理由在于，给予善意的出卖人采取善后措施的机会(搜集与买受人主张相反的证据、将有瑕疵的商品转卖、与前手出卖人进行交涉等)，以及防止买受人利用出卖人负担风险进行投机(依市场的变化来决定是否解除等);另外，如果买受人是具有专门知识的商人，是容易发现瑕疵的。[31]
在“案例二”中，承租人在租赁合同履行两年半时才提出异议，参照《合同法》第158条第2款，已超过了二年的检验期间，故可视为租赁物不存在瑕疵。当然，法院如此处理，还应具备出租人不知道也不应当知道提供的标的物不符合约定(参照《合同法》第158条第3款)这一条件。
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