租赁标的瑕疵与合同救济/韩世远(13)
“案例三”中出租人提供《市场登记证》的义务似应理解为从给付义务，而不属于附随义务。因为这种义务一方面对于实现承租人的合同目的具有重要意义，另一方面这种义务属于可以诉请履行的义务。一审法院以之为附随义务，似有不当。另外，以此种义务违反而解除合同，由于并非属于不能履行的义务，故应像履行迟延一样对待，以经过催告为必要。在该案中，法院似乎并未有意识地对此要件予以审查，似有不当。应当是经催告出租人履行，并经过合理期限仍未履行，始能解除合同。
六、瑕疵履行与减价责任
在“案例一”中，仲裁庭裁判承租人按约定的租金的一半支付租金，这可以说是适用了减价责任。由此引出几点，值得注意:其一，减价作为一种违约责任，在租赁合同纠纷中的规范基础何在?其二，减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用?其三，假若本案租赁合同的履行障碍并非作为物的瑕疵，而是作为权利瑕疵，是否全无发生减价责任的余地?
(一)减价责任的规范基础
在我国《合同法》中，关于租赁合同减少租金的规范基础，至少有第111条(质量不符合约定之减少价款或者报酬)、第221条(因维修租赁物影响使用之减少租金)、第228条(因第三人主张权利致不能使用租赁物之减少租金)及第231条(因不可归责于承租人的事由租赁物毁灭之减少租金或不付租金)。针对本文仲裁案件，减少租金的规范基础是哪一个呢?
《合同法》在租赁合同一章虽有三个条文涉及到了减少租金，但它们均需要具备特定的事实要件。本案租赁合同的履行障碍，起因于租赁标的物在使用上受到的公法限制，并不涉及维修租赁物问题，故不适用第221条；亦不涉及第三人主张权利，故不适用第228条；亦非因不可归责于承租人的事由致租赁物毁损或者灭失，所以第231条也难以为济。
仲裁庭认定，“由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损”，这本身就是在将问题的症结归结为物的瑕疵，可以作为“质量不符合约定”，而适用《合同法》第111条。另外应当注意，第111条位于《合同法》总则编第七章“违约责任”中，不仅可以适用于买卖合同，对于其他类型的合同亦得适用。租赁标的有瑕疵场合，虽属依第174条准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定，在法律后果问题上，在援引第111条时已是“适用”而非“准用(参照适用)”。
(二)减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用
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