租赁标的瑕疵与合同救济/韩世远(3)
鉴于争议的租赁房屋不能用于工商登记的客观事实以及被申请人在履行告知义务上的瑕疵，仲裁庭认为被申请人应对本案争议承担主要责任。
由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为，因此，申请人要求解除合同符合《合同法》第94条第4项的规定。本案现有证据表明，被申请人于2008年4月9日确认收到申请人解除合同的通知，据此，仲裁庭认定本案租赁合同已于2008年4月9日解除。
申请人在本案中主张被申请人应退还其已支付的全部租金，被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为，申请人与被申请人的主张均不能成立。一方面，虽然被申请人的房屋不能用于工商登记，但是仍可以满足其他日常办公所用，申请人自租赁房屋装修完毕后一直实际使用租赁房屋，至2007年7月才发现该房屋不能用于工商登记，又继续使用至2008年4月7日才要求解除合同，客观上申请人已占有使用该房屋一年多，如不向被申请人支付任何租金将有失公允。另一方面，由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损，并且因此导致申请人不得不提前解除合同，又会给申请人造成其他额外损失，因此，要求申请人按合同约定的金额向被申请人支付租金，同样是不公平的。经综合考虑本案情况，仲裁庭认为，申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。
二、救济路径
(一)意思瑕疵与合同效力
在租赁标的物存在瑕疵场合，存在着依意思表示瑕疵，无论是基于出租人欺诈还是基于承租人重大误解，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的可能(《合同法》第54条第2款或第1款)。又由于《合同法》买卖合同一章有关于买卖瑕疵担保的规定，可准用于租赁(《合同法》第174条)，便产生了如何理解此两处规定的适用关系问题。
就瑕疵担保与错误，日本判例大抵是基于“错误优先说”立场，而日本通说则采“瑕疵担保优先说”。如依“错误优先说”，如果因错误而使合同无效，则所谓瑕疵担保，由于是以合同有效为前提，故无产生的余地。与之相反，“瑕疵担保优先说”则提出了形式和实质两个方面的论据:从形式上说，错误与瑕疵担保构成一般法与特别法的关系;从实质上讲，由于法律对瑕疵担保设有短期期间限制，以求尽快解决纠纷，如允许主张错误则会使上述制度趣旨落空。[2]
从其他比较法来看，在原德国民法中，如果案件符合了关于瑕疵物的特别规则，则买受人只能依此寻求救济。其他的法律体系则接受不同规则之间的重合，并允许受害人选择要适用的救济，比如在法国、比利时和卢森堡。对于救济的选择在奥地利、希腊、意大利、荷兰以及北欧国家也允许的。在英格兰、爱尔兰和苏格兰法中，主要的重合是存在于对错误陈述的救济与对不履行的救济之间;而1967年英国错误陈述法肯定了受害人可以进行选择。葡萄牙法也允许当事人在不履行之救济与对错误的救济之间进行选择。[3]综合上述比较法立场，《欧洲合同法原则》第4:119条也采纳了允许当事人选择救济的规则。其“评论”(Comment)略谓:有时同一事实既得作为错误或信息不正确，亦得作为不履行。此时似乎没有什么好的理由不允许受害人选择寻求哪种救济。通常，不履行之救济能够提供较为充分的救济手段，不过受害人有时可能认为，基于错误而作出撤销合同的通知更为简便。无须赘言，受害人须选择合适的救济，它不能够既撤销合同又主张不履行的损害赔偿。[4]《共同参考框架草案(DCFR)》第II．－7:216条继续遵循了这一路线，明定因意思表示瑕疵而有权主张相关救济的当事人，如因其情形亦得主张不履行之救济，得寻求任一救济。[5]
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