租赁标的瑕疵与合同救济/韩世远(9)
我国台湾地区“最高法院”也将公法上使用限制之瑕疵归类为物的瑕疵。[24]不过，学说上亦有将给付的标的带有公法上的负担(如受公法上的使用限制)作为权利瑕疵者，比如台湾地区学者黄茂荣教授认为，判断公法上使用限制属何种瑕疵，应斟酌具体情况认定之，而不能一概而论。若该公法上使用的限制系针对标的物本身有瑕疵而发，则该瑕疵应被归类为物的瑕疵。反之，若公法上使用的限制系存在于物本身之外，则应被归类为权利瑕疵。例如，建筑物因老朽不堪使用，为安全计，致受公法限制而不准为家居之用，此为物的瑕疵。反之，如土地本身完全，仅为都市计划的原因而限制建筑，则为权利瑕疵。[25]
通过上述比较考察，可以看出日本及台湾裁判实务的立场是将标的物所受公法上的使用限制作为一种物的瑕疵，而学者则倾向于把它看作一种权利瑕疵；德国则倾向于以标的物所受公法上的使用限制作为一种物的瑕疵。由此可以看出，权利瑕疵与物的瑕疵，二者的区分有时候颇不容易，正如梅迪库斯教授所说，两种瑕疵类型之间的界线划分越发被证明是困难的(比如土地的适宜建造性的瑕疵，Mängelnder Bebaubarkeit eines Grundstücks)。[26]
(三)中国法
《合同法》第150条规定，“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”由此来看，出卖人的权利瑕疵担保义务，主要是保证第三人不得向买受人主张任何权利，即罗马法所谓“追夺担保”。[27]而案例一的问题并非第三人向承租人主张任何权利，而是承租人无法向工商管理机关进行工商登记、领取营业执照，故《合同法》第150条似难发挥规范功能而该案仲裁庭认为，“由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损”，进而裁决减少租金，显然是将租赁标的物在使用上所受公法限制作为一种物的瑕疵。
值得注意的是，黄茂荣教授指出，区分权利瑕疵与物的瑕疵时，不应只因瑕疵的存在会使物的价值或效用减少，而即立刻将其归类为物之瑕疵，而应考虑该瑕疵是否为“物本身之瑕疵”。申言之，物之瑕疵与权利瑕疵之区分标准乃在于瑕疵之定着点是在物上面或权利上面，而不应以瑕疵所发生的影响以为断。[28]然而，这一提示虽富有启发性，惟对于案例一的解决，似乎并无助益。理由如下:其一，就租赁标的物而言，物与权利不过同一标的物之两面，以“瑕疵之定着点”为标准，并不一定容易判断所定着者究为权利的一面抑或物的一面。其二，就此问题，具有普适性的越国界的一般规则似难获得，各个论者的意见悉是以特定法制背景作为参照。据此，在中国大陆自应以中国的民事法律为框架，具体分析。就法律效果方面观察，发生解除权的基础是《合同法》第94条第4项后段，其中的“其他违约行为”，无论是违反权利瑕疵担保义务，还是违反物的瑕疵担保义务，均可构成，二者不分伯仲。而就减少租金来看则显然只宜从物的瑕疵角度能够获得恰当的解释。我国上述实务立场，值得赞同。
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