建设用地使用权期限届满后的法律后果/高圣平
高圣平 中国人民大学法学院 副教授 , 杨旋
关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期，其中住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素；续期的次数以一次为宜；续期时应当按照约定或规定支付土地使用费，但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，建设用地使用权消灭，建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权；土地所有人不予补偿的，应适当延长使用年限；建设用地使用权人不愿意延长的，丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物；逾期不取回的，土地所有人无偿取得地上物所有权。
建设用地使用权期限届满后的法律后果，是我国物权立法过程中争议较大的一个问题，为了确保《物权法》能够按时审议通过，立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答，如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定，无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见，以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前，国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
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