建设用地使用权期限届满后的法律后果/高圣平(2)
由此可见，土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为：第一，在期限届满前1年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；第二，期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权消灭，国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证，并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，因而受到了广泛的质疑。[5]
第一，由土地使用权人各别提出申请，在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下，要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请，并重新签订土地使用权出让合同，其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二，地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性，这一所有权理应受到法律的保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满，国家作为土地的所有人，依据所有权的弹性力，可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物，这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法，“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资，谁所有’的政策和保护财产所有权的原则，也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三，期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法，会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用，甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下，土地使用人往往竭泽而渔，甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四，法律规范之间互不协调，违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿，但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时，反而对其地上建筑物不予补偿，同一法规内部的规定不仅相互矛盾，而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
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