如何制度化地解决当前中国土地问题？ ——对土地管理制度改革目标模式的探讨/谢志岿(6)
3．完善农村集体土地的民主管理制度，健全集体所有权的实现机制。一是建立农村集体土地权益处置的民主决策体制，由全体土地所有人集体决定土地的使用和权益改变，没有全体村民三分之二的多数通过，土地权益不得发生转移或变更。二是由全体土地权益人决定土地收益的使用和分配。三是土地交易、收益分配的过程全部公开，议程由全体村民讨论决定。农村集体土地的民主管理，可以避免土地产权虚位的问题，应该成为未来完善中国农村村民自治制度最核心的内容之一。
（二）健全土地义务体系，防止坐地暴富，维护政府和全社会的利益
在赋予农村集体土地完整财产权利的同时，国家应该制订和完善包括集体土地在内的土地义务体系。土地义务体系包括土地用途管制、土地开发强度管制、土地税制等，其中最重要的是土地税收制度。国家在完善城市房地产税收的同时，应分类型对农村集体建设用地及其附着物的保有、使用、流转及其增值的税负问题等作出具体规定，实行集体建设用地与国有建设用地同地、同权、同义务。土地收益课税，参考国内外惯例，应实行累进税率，增值超过一定比例，应征收较高税率（按可比价格计算）。当然，农村集体土地的税费与国有土地应该有所区别，以鼓励和扶持这些地区的发展。农业用地则应该在免税之列。只有完善土地义务制度，才能在实现土地权利的同时，确保国家通过税收取得土地收益，防止不当得利，为根本解决城市化过程中的征地拆迁问题提供一个制度化的框架，否则，权利和义务之间很难有一个公认的、合理的边界。
土地的市场交易行为需要缴纳相应的税费，这一点没有什么疑问。但在对政府征地拆迁中以第三方市场评估价进行的赔偿，课征相应的税费，可能会引起一些争议。因为征地拆迁的原则之一是不使权益人的利益因征地拆迁而收到损害。这要具体分析。因为在当前中国，政府垄断了土地一级市场交易（实际上也是市场主体）。如果不参照市场交易行为扣除相应的税费，按市场价赔付的相关土地的增值将全部为权益人获得，这是不公平的。因此，在政府作为唯一的征地和供地主体的情况下，按市场价赔偿，然后缴纳相应的税费是正当合理的。如果将来市场主体之间可以按照市场原则就土地开发权进行交易，那么，土地的义务在制度上就更加顺理成章。
健全土地义务制度，还应加强土地利用规划和监管，加大对违法用地的查处力度。不履行土地用途管制义务（违法用地）是导致非法得利的重要原因。因此，应加强土地利用的规划和监管，加大对违法用地的查处力度。对没有开发权指标而擅自利用土地的地方政府、单位和个人，除了进行相关处罚外，还应按市场价格课以购买土地开发权的款项。
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