房地产抵押权若干问题探讨/韩涛(6)
但房地产抵押权是对于所抵押房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权，具有物上代位性。因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金等代位物，由于价值仍存在，则房地产抵押权可存在于该赔偿金、保险金或补偿金上，房地产抵押权并不消灭。
（二）被担保的主债权消灭
房地产抵押权是为担保主债权实现而存在的从权利，相对于被担保的主债权，房地产抵押权具有绝对的附从性，与主债权同时存在，主债权消灭，房地产抵押权亦消灭。
被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿；⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
（三）房地产抵押权实现
如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
房地产抵押权因实现而消灭，其所担保的债权是否得到全部清偿则在所不问，并且即使在同一抵押物上有数个抵押权，其中一个抵押权实现的，该抵押权及其他抵押权均消灭。
（四）除斥期间届满
房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。 如我国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。我国《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
参考书目：
1、黄河：《房地产法》，中国政法大学出版社1999年版。
2、符启林：《房地产法》，法律出版社1997年版。
3、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版。
4、郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社1999年版。
5、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版。
6、梁慧星：《民法总论》，法律出版社2001年版。
7、彭万林：《民法学》，中国政法大学出版社1999年版。
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