对小产权房清理整治的法律分析/陈金华(5)
【案例二】：原告范某诉被告申某集体土地租赁合同纠纷案。
2009年申某某以村委会负责人的身份召集村民协商，将十几户村民临公路两侧承包的9亩土地以租赁的形式交付给范某等人进行房地产开发，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配发生纠纷，范某一怒之下诉至法院，要求申某返还购地款。面对此案，承办人一脸的茫然，双方签订的土地租赁协议原本就是无效协议，而在村集体的土地上建房出售既违规又违法。双方均有过错，如果申某返还范某购地款，那么范某等人就要将建成的房屋扒掉，恢复原状，已经交付购房款的村民必将群而哄之引发一系列纠纷和矛盾。此案从一个侧面凸显小产权房面临的尴尬现状和法官在审理此类案件中同样面临司法困境。一判了之势必又会引起一系列的纠纷和诉讼，甚至引发涉诉信访等不安定事件。
针对全国性普遍存在的“小产权房”建设及由此产生的纠纷，2010年5月，贵州省高级人民法院专门就如何依法处理此类案件向最高人民法院进行请示，最高人民法院在征求并综合全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、国土资源部、农业部、住房和城乡建设部等相关部门的意见后，于2010年11月1日作出《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》法【2010】395号，并于2011年2月16日发布实施。但该批复意见也是较为笼统，对在农村宅基地、责任田上违法建房出售产生的纠纷如何处理，没有具体明确的意见。只是认为此类案件涉及面广，法律、政策性强，有关部门正在研究制定相关政策意见和处理办法，在相关文件出台前，最高法院要求各地法院对此类案件要慎重处理，在审理过程中要积极与当地党委、政府协调，全力做好案件的善后处理工作，确保法律效果与社会效果的统一。
2011年6月24日，最高人民法院副院长奚晓明在杭州召开的全国民事审判工作会议上所作的报告中关于人民法院审理农村小产权房纠纷案件的司法政策精神为：人民法院在审理农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。
五、小产权房如何清理整治：各方态度反应不一
根据国土资源部发布的消息，本次小产权房清理的原则是：区别对待，分类处理。其清理思路为：违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人员的责任；出售小产权房的农民不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。
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