物业纠纷案件特点、剧增原因及解决对策/傅一波
随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点
一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。
二、物业服务纠纷案件的主要原因
一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。
二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。
三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。
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