公共租赁住房制度中的政府责任/李雄(2)
政府应制定合理科学的“候房”机制。政府在管理公共住房中如何确定一个合理科学的“候房”机制，确实是一个难题。目前，比较流行的做法包括登记配租和抽签配租等。相比之下，抽签配租克服了登记配租无法解决的一些不公平问题，比较容易让大多数人接受。当然，在公共租赁住房房源有限的情形下，并非所有中签的申请者都能实际得到公共租赁住房，这就要求制度设计保障那些未能实际得到房屋的申请者在下一轮“候房”程序中享有优先权。同时，申请者如果因为自己原因导致不能得到房屋，制度设计就应当取消其本轮“候房”资格。
政府应实施动态房屋管理活动。一是创新公共租赁住房管理模式。从世界范围来看，很多国家和地区在公共住房管理方面都专门设置了管理机构对公共住房实施管理活动，尽可能兼顾公平和效率。改革要略为:一方面，国家应创设一个从中央到街道、社区全覆盖的垂直型公共租赁住房管理体制。另一方面，虽然政府在公共租赁住房供应方面承担了主导义务，但无须以家长身份独揽管理大权。实际上，世界上很多国家因为政府对公共住房的管理成本过高进而转向激励租赁者购买房屋或者与民间机构合作。这对我国如何创新公共租赁住房管理模式具有积极的借鉴意义。二是实施规范化管理。一方面，强化公共租赁住房的用途管制，即公共租赁住房的社会保障属性决定了其只能用于符合申请资格的居住者自己居住之用。另一方面，完善公共租赁住房的配售政策，即在购买房屋产权上，购买人可以根据自身的经济能力决定是否购买一套房屋的全部产权还是部分产权，如果只买一部分，剩余部分仍然需要缴纳租金，待购买人日后在经济条件允许的情况下买下剩余的产权;在购买房屋模式上，政府除了采用登记配售模式外，还可以根据申请者的实际需要实施定购配售模式，申请者根据政府建房计划，选择需要购买公共租赁住房的地理位置、户型结构等条件，然后进行抽签，中签者再进入购房的其他程序;在购买房屋补贴上，政府应根据申请者所购买房屋的大小、户型和收入等情况，对购买者提供不同等级的购房补贴。三是建立健全退出机制。针对目前许多地方已经出现的承租人取得公共租赁住房后公然招租、无正当理由空置房屋、私下交易并获取差价等普遍问题，制度建设的着力点应当从源头上“堵死”各种违规行为。首先，立法应建立健全承租人信用档案和信用等级评定制度，通过信用制度来规范承租人的租赁行为。其次，立法可借鉴香港做法，建立“公共租赁住房扣分制”。该制度的核心是确定一个合适的扣分体系。同时，扣分制应与租金补贴、配售补贴、续租、强制提前退租等配套措施有机衔接。最后，政府应及时公布社会监督方式，奖励举报违规行为。
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