从“房闹”现象看情势变更原则的适用/粘国魁
《现代金报》2012年5月6日第A2版报道：不满开发商降价，杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象，近来在全国各地，尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者，亦有血腥大闹者，屡屡发生，堪称楼市一景。这其中有该闹的，也确有无理闹事的。但无论怎样闹，都应合法，至少合理去闹。摒弃文明，采用暴力手段，打砸的行为要坚决杜绝，此类行为也会受到法律制裁，受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质，购房者在面对房价下跌时集体“房闹”，或要求开发商退房，或要求补齐差价，究竟有无法理依据呢？
在此我们不可避免要谈及两个关键词：情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲，是指合同成立后，作为合同关系基础的情势，由于不可归责于当事人的原因，发生了非当初所能预料的变化，如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果，有悖于诚实信用原则，因此，应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果，平衡当事人之间的利益，维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义：商业风险是指在商业活动中， 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用，使主体的预期收益与实际收益发生背离，因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为：“商业风险（也叫经营风险）是投资风险的一种，是指生产经营的不确定性带来的风险，它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为：“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下（经济情势不发生巨变也不是不发生变化）实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说， 面对房价下跌，到底有何种解决路径呢？究竟是根据风险自负原则，独自承担房价下跌的商业风险，还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价？
要解决此问题，首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发，并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别：
一、主观要素不同：情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服，双方均无过错的情况下，因不可归责于双方当事人的事由引起的；而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的，当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料，并且愿意以此为代价去从事经营活动，在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
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