论房屋征收补偿中承租人的地位和保障/刘莉(4)
4、房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力。
第一、行政行为之理由。
对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从，让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。
第二、对于承租人的约束力或救济途径空白。
民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。
当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。
三、房屋征收补偿中承租人权利保障。
1、作为房屋居住人之权利保障现状。
我国现行法律并无居住权的法律明确规定,2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。
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