论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分/鲁春雅(7)
我国有些学者认为可以借鉴德国法的规定，对不动产预告登记适用善意取得的观点明显不符合善意保护的一般法理。预告登记既非一项物权，又非处分限制，因此，依据《德国民法典》第892条的规定，很难纳入善意保护的规则之中。因预告登记而引起的不动产登记簿不正确，德国法是依据第893条，将其视为权利取得之外的其它处分行为进行善意保护的。[35]《瑞士民法典》则通过特别条款有限制地承认了对预告登记的善意保护。我国既不像德国法那样对于不动产权利取得之外的其他处分行为设有一般性规定，又缺乏瑞士法中对于不动产优先购买权、买回权及选择权的制度基础，司法实践中也并没有关于不动产预告登记适用善意取得的案例，因此，这种对不动产善意取得制度法律效力的扩张解释缺乏必要的法律依据。
四、结论
通过对我国不动产善意取得制度和德国、瑞士不动产登记簿公信力制度的上述分析可知，这两种制度间存在显著差异。我国法律缺乏关于不动产登记簿完整性拟制的规定，因此难以将不动产登记簿不正确作为不动产善意取得制度的前提条件。如以无权处分作为不动产善意取得制度的前提条件，不仅不符合我国采取的实质主义的不动产登记模式和信赖保护的诱因原则，而且仅根据不动产登记簿的权利推定作用难以解决未登记的权利和权利限制的善意保护问题。德国、瑞士关于不动产登记簿公信力制度的法律效力范围并不相同，相比之下，我国不动产善意取得制度对善意保护的范围极为有限。总之，不动产登记簿公信力制度的前提条件、理论基础和法律效力不论从法律理论上，还是从法律技术上均是相互联系、密不可分的整体。
注释:
本文系中央高校基本科研业务费专项资金资助“物业管理疑难法律问题研究”（ZY1229）的阶段性成果。
[1]参见王利明、郭明瑞、方流芳：《民法新论》（下），中国政法大学出版社1988年版，第71页以下；彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社1999年版，第300页。
[2]参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第75 - 77页；江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2000年版，第340-342页。
[3]“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。”
[4]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第68页；朱广新：《不动产适用善意取得制度的限度》，《法学研究》2009年第7期，第59页。
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