也论登记在未成年子女名下房屋归属/周缘求(10)
（一）双方未办理结婚登记手续的；
（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；
（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。
适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。
从民法解释学的思路分析，《婚姻法司法解释（二）》第十条关于彩礼返还的规定，实际上是将赠送彩礼的行为理解为一个附生效条件（或可撤销条件）的赠与合同，即，男方向女方赠送彩礼，以双方办理结婚登记手续并共同生活为生效条件，一旦双方因故未实现上述条件，则男方可撤销赠与合同，要求返还彩礼。最高人民法院上述司法解释的规定，符合民间习惯做法，相对比较公平合理，较好地解决了彩礼纠纷。如果按照丁金坤律师的观点，不管当事人真实的意思表示如何，赠与一旦履行，就不可以撤销。
再回到父母将房屋登记在未成年子女名下能否视为赠与的问题，其实，我们只需要问自己或者当事人一个问题，如果当初登记的时候，考虑到以后夫妻双方会离婚，他们还会不会将房屋登记在未成年子女名下？事实上，我想如果夫妻双方考虑到赠与的后果以及离婚的可能，仍然继续将房屋登记在未成年子女名下的人不会太多，除非这对夫妻真的很有钱，已经有了很多套房产，真的是想把房屋赠与给未成年子女。
因此，如果我们将房屋登记在未成年子女名下的行为推定为是一种赠与的意思表示，在很多情况下，在这种赠与的意思表示中，恐怕隐含了一个可撤销赠与的条件，即夫妻双方离婚时，赠与撤销，将该房屋重新作为家庭共有财产进行分割。所以说，最高法院、上海高院、江苏高院对这类案件的处理思路，既符合社会现实中的复杂情形，也能在民法解释学上找到理论根据。
九、余论——如何解决父母将房屋登记在未成年子女名下的问题？
1．周六在事务所青年律师案例研习会讨论这一案件时，有一青年律师提出一个与房产登记相关的案件。说是有一对夫妻，收养了一个女儿，但失去了联系，后来因邻居好心照料，遂留下遗嘱，将房屋遗赠给邻居。老夫妻去世后，邻居持遗嘱至房屋登记机构办理手续，被告知必须办理公证遗赠或通过诉讼途径才能办理。但该遗赠协议未公证，如果起诉养女，又不知道养女的确切联系信息。怎么办？
我不由得感叹，由于《物权法》规定了登记错误的赔偿制度，登记机构对于遗产过户登记把关很严，近乎不合情理。但是对于实践中大量存在的将房屋登记在未成年子女名下的行为，却几乎没有任何规则予以制约。如果从法律规范的角度考虑，一般来说，未成年人既不具备完全行为能力，也不具备购买房屋的经济能力，如何能成为房屋的登记所有权人呢？要么是代持登记，要么是赠与。而从登记机构来说，代持登记是不被许可的。既然如此，完全可以也有必要规范未成年人登记房屋的规则，必须由父母与未成年人签订房屋的赠与合同，并办理公证手续，让父母充分思量考虑房屋赠与的法律后果，然后再决定是否将房屋登记在未成年子女名下。如此一来，登记在未成年人名下的，就是真正的赠与房屋了。
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