约定生效要件未成就时合同的效力/黄杜娟(2)
基于此分析，在公证条件未成就前，本案的房屋租赁合同应作未生效之认定，双方之间的房租纠纷便无从谈起。在认定原合同无效的前提下，不少人会认为双方之间的缔约存在我国《合同法》第42条所述缔约过失的情形，出租方甲可就此提出赔偿损失，但问题是，两人在此6年间并未有公证之作为，甲的消极不作为是合同无效的因由之一，不宜受到法律的保护。就房屋占有、使用行为而言，宜作房屋返还、不当得利返还之处理。前者房屋返还依照物权法返还原物处理，不做赘述。而后者返还不当得利，主要在于6年房屋使用所获的利益增量。依据有关“不当得利”的民法理论，“无法律根据，一方当事人获益而另一方受损，且两者间存在因果关系”则构成不当得利。本案中，承租人享受房屋租赁之利益，而另一方房屋租赁未获致租赁合同之利益，在返还房屋的同时，承租人应就其所获之利益作价返还。在具体的不当得利返还的数额上可参照房屋租赁合同签订时的合同价、市场上房屋租赁均价。
有必要补充说明的是，原合同的效力被认定为无效，但不可据此否认实际履行合同的效力。本案双方当事人实际履行了合同约定的部分内容，就此可依照《合同法》第36条成立、《合同法》第44条生效该合同。如此一来，长达6年之多的房屋租赁行为可通过有效的实际履行合同来处理，既维护合同交易安全、稳定，也可避免法院在处理双方纠纷时回溯性探寻纠纷之始末。
综上所述，笔者认为，原合同约定的生效条件未成就时合同无效，但双方实实际履行合同的行为可视作实际履行合同，依法成立且生效，并据此处理本案的房租纠纷。
（作者单位：江西奉新县人民法院）
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