原共同共有人优先购买权的解释适用及其存废/戴孟勇(4)
第三，原共同共有人优先购买权的权利人和义务人必须都是原共同共有人。具体言之：一方面，已通过继承、赠与或者买卖等方式合法地从原共同共有人处受让其分得财产的受让人，将受让的财产再行出卖时，因出卖人已非原共同共有人，故其他原共同共有人不得主张优先购买权。另一方面，从原共同共有人处依法受让其分得财产的受让人，在其他原共同共有人出卖其分得的财产时，即便该财产与受让人所受让的财产原本“属于一个整体或者配套使用”，因受让人并不具备原共同共有人的身份，故亦不得对出卖人主张优先购买权。在司法实践中，有的法院就是如此处理的，[13]笔者赞同这种做法。
三、原共同共有人优先购买权的行使规则
虽然《民法通则意见》第92条并未规定原共同共有人出卖其分得的财产时负有通知义务，但因其他原共同共有人行使优先购买权的结果，很可能导致出卖人陷入一物二卖的窘境，故为保护自己的利益，出卖人在出卖其分得的财产时，最好提前合理期限通知其他原共同共有人，并取得其他原共同共有人作出的放弃行使优先购买权的书面声明。在出卖人与第三人订立买卖合同后，为便于其他原共同共有人行使优先购买权，实现《民法通则意见》第92条的立法目的，依据诚实信用原则，并参照《合同法》第60条第2款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，解释上应当认为，出卖人有义务将出卖价格、买受人等具体交易情况通知其他原共同共有人。出卖人履行通知义务后，其他原共同共有人在收到通知后的15日内未明确表示购买的，视为放弃行使优先购买权。[14]出卖人未履行通知义务的，其他原共同共有人应当在知道或者应当知道出卖事实之日起1年内行使优先购买权。[15]
在原共同共有人优先购买权未采用登记等方法予以公示的情况下，因其不具有对抗第三人的效力，故在第三人与出卖人依法订立买卖合同后，已完成动产交付或者不动产登记手续的，应由第三人取得该财产的所有权。于此情形，因第三人与出卖人订立的买卖合同合法有效，故第三人取得并保有所有权的依据，并非《物权法》第106条规定的善意取得制度，而是因原共同共有人优先购买权不具有对抗第三人的效力所致。反之，第三人在与出卖人订立买卖合同后，若尚未完成动产交付或者不动产登记手续，那么在其他原共同共有人行使优先购买权时，就会在出卖人与第三人、优先购买权人之间成立双重买卖关系。于此情形，该优先购买权并无对抗第三人的效力，故应按照有关双重买卖的一般规则处理：由先办理交付或者登记手续的买方取得被转让财产的所有权；另一个买方只能追究出卖人不能履行的违约责任。在第三人和优先购买权人均主张取得被转让财产的所有权时，为贯彻《民法通则意见》第92条的立法目的，法院可考虑判由优先购买权人优先取得该所有权。在司法实践中，有的法院不考虑原共同共有人的优先购买权有无对抗效力，就以该优先购买权受到侵犯为由，判决出卖人与买受人订立的房屋买卖合同无效，并撤销房屋登记机关向买受人核发房屋所有权证的具体行政行为，[16]导致买受人受到法律保护的程度还不如善意取得制度中的第三人，显然不妥。
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