合伙租赁中经营方式转变不构成擅自转租/王维永
裁判要旨
商业房共有人出租房屋，其中的共有人隐性参与他人承租，承租期间经营方式发生改变，不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形，应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的，不予支持。
案情
2007年1月，原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培合伙购买重庆市奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房（次年11月三人取得房屋产权）。2007年3月18日，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告谢绍敏、易磊签订《门市租赁合同》，合同约定：二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商业用房租与被告谢绍敏、易磊，租期10年，第一年租金14万元，以后每年递增6%，租期内未经二原告和第三人郭祥培同意转租的按违约处理。该商业用房自2007年4月23日交付给被告谢绍敏、易磊使用起，原告曾静、汪培锡应分得的房租费一直由第三人郭祥培统一领取后给付。被告谢绍敏、易磊将承租之房用于合伙开办天福楼饭店，谢绍敏、易磊系显名股东，郭祥培系隐名股东。2007年9月，因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李毅（被告谢绍敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面与李毅签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后，李毅、谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼经营承包合同》，约定由李毅承包经营天福楼饭店。同年12月30日，谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼股份转让协议》，约定易磊将部分股份转让给谢绍敏，其余股份转让给郭祥培，但实际上由郭祥培、易磊对郭祥培持有的天福楼股份各享有50%的权益，至今谢绍敏、郭祥培仍为天福楼显名股东，易磊为隐名股东。至原告起诉时，各方当事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾静、汪培锡起诉认为，被告谢绍敏、易磊与第三人郭祥培、李毅恶意串通，未经原告同意即以承包形式将商业用房以年租金40.3万元转租给李毅经营饭店，其转租行为无效，请求判令解除曾静、汪培锡、郭祥培与谢绍敏、易磊2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，并由二被告及郭祥培返还商业用房。被告谢绍敏、易磊和第三人李毅辩称，天福楼并非转租而是改变经营方式，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭祥培辩称，我既是出租房屋的产权人之一，也是天福楼的股东之一，房屋实际由李毅经营，租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通，请求法院依法判决。
裁判
奉节县人民法院审理认为，原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告人谢绍敏、易磊于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行义务。谢绍敏与李毅系母女关系，谢绍敏、易磊将承租门面房以谢绍敏女儿李毅的名义办理工商营业执照，并承包经营，现谢绍敏、易磊、郭祥培仍系天福楼饭店的合伙人，享受合伙人权利并承担义务。因此，天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租、转让、转包行为。并且郭祥培既是出租门面房的产权人之一，又是天福楼的合伙人，对天福楼内部经营方式的变化是明知的，出租门面的租金每年都是郭祥培统一领取后分发给其他产权人，说明郭祥培与二原告有充分的联系，天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李毅的名义办理，由于营业执照悬挂于营业场所，对外应有公示的作用，应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方约定的解除条件，故其主张本院不予支持。至于租金的高低，因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断，属于经营风险，不属于法院调整范围。遂判决：驳回原告曾静、汪培锡及第三郭祥培的诉讼请求。
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