房屋产权发生移转并不影响居住权行使/李光杰(2)
【评析】
1.依合意而取得的居住权具有稳定性。目前，居住权仅在《婚姻法解释（一）》，《关于审理离婚案件公房使用，承租若干问题的解答》等司法解释中有相关规定，从而界定了居住权作为法律概念的性质及基本内容，由此看出居住权具有以下特点：首先，居住权属于物权。居住权人可以对房屋直接行使权利，无须房屋所有人的积极配合，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权；其次，居住权一般具有长期性、终身性。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为终身；第三，居住权通常不可转让或继承。第四，居住权一般具有无偿性。居住权人无需向房屋的所有人支付对价，除当事人另有约定外。具体到本案中，郝淑春与其夫孙志坚与出资人孙大鸣在商议如何集资建房时，明确约定了郝淑春、孙志坚夫妻对集资房享有居住权，这种约定，实际是一种双方民事法律行为，该约定从成立时起具有法律约束力，非取得居住权人同意不得擅自变更或解除，如双方在约定中未明确居住权的期限，应推定居住权的期限为终身。因此，郝淑春对讼争的房屋享有终身居住权。
2.合法成立的居住权能有效制约房屋所有权人对房屋标的物的自由处分。通常，房屋居住权依附于房屋标的物的存在而存在，并伴随着标的物的灭失而丧失，也就是说，房屋转让权与居住权是可以分离的，或者说，居住权不因房屋所有权发生移转而丧失，房屋所有权人必须充分尊重和保障居住权人的居住权。从法律层面说，房屋所有权人在转让房产时，应事先取得居住权人的同意后方可自由行使处分权，也就是说，合法成立的居住权能有效制约同一标的物上的物权的自由处分，否则，构成民法上的侵权。本案中，孙大鸣无视他人居住权在未取得郝淑春的许可下而擅自将房屋转让给他人，显然侵害了郝淑春的居住权利，理应受到道义和法律上的制裁。本案中的李健夫妇买受孙大鸣的房产后不能正常行使物权，只能依合同转让关系向孙大鸣主张权利，而不能直接向享有居住权的郝淑春主张权利，因此，二审改判驳回原告的请求是对的。
（作者单位：湖南省邵阳市邵东县人民法院）
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