试浅论不动产善意取得及适用条件/杨立新(7)
（三）双方交易的不动产即房屋的所有权已经过户登记
《物权法》第106条明确规定，不动产善意取得的条件之一，就是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
不动产的物权变动登记，是不动产转移的必备条件。不动产善意取得的其他要件已经具备，而未具备物权变动登记要件，为不动产交易行为未完成，不发生所有权转移的后果，当然不能构成善意取得。在本案中，刘金龙夫妇假冒张焕夫妇，与李大庆一起到房地产登记机构进行物权变动登记，物权登记机构进行审查，认为符合要求，故确认交易合法，并为其进行了登记，发放了房产证，因此，已经完成了交易房屋的所有权变动登记，已经具备了这个要件。
值得研究的是，构成不动产善意取得，除了登记之外，是否还必须已经实际交付呢？在本案中，不能认为“交易”的房屋已经实际交付。因为刘金龙对房屋的占有本来就是虚假的，是虚构的。刘金龙将房屋钥匙交给李大庆，但房屋并没有在李大庆手中实际控制，仍然在张焕手中控制。李大庆拿到房产证之后，直接去找张焕请求交付房屋，就足以证明该房屋并未实际交付。
在学说上，认为不动产善意取得的构成，只要完成登记即可，不必同时要求以已经交付为要件。理由是，《物权法》第106条所言的已交付为要件主要是指动产，对于不动产只要办理了登记，即使没有交付也同样可以构成善意取得。[6]对此，可以提出反对的意见是，动产交易的善意取得都必须具备交付的要件，不动产善意取得要求应当更高，难道可以不要求交付吗？尤其是对于本案，张焕是所有权人，其被刘金龙欺诈，造成所有权被登记为他人所有，如果将交付作为不动产善意取得的构成要件，就能够得到合法保护。正因为如此，才有很多人认为本案适用善意取得认为李大庆已经取得所有权不合理。当然，如果对不动产交易既要求登记，又要求交付，会更有效地保护原所有权人的权利，但这样做，对于正常的交易秩序会有所损害。因为不动产的公示方式就是登记，物权变动已经登记，就转移所有权，并非以交付为要件。同样，将不动产交付加入不动产善意取得的构成要件，尽管可以更好地保护原所有权人，但却违背不动产交易的一般规则，会造成交易秩序的混乱。因此，应当坚持完成登记即具备此要件的意见。据此，本案的不动产善意取得已经具备登记的要件。
（四）李大庆在与假张焕即刘金龙进行交易中应当认定为善意、无过失。
善意且无过失，是构成善意取得的核心要件，在不动产善意取得中同样如此。
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