试浅论不动产善意取得及适用条件/杨立新(9)
既然李大庆对不知情有过失，是否因此而能认定本案具备善意的要件呢？对此，还不能下断言，还必须考察李大庆过失发生的时间。
理论认为，善意判断的时间点，应当是“受让人受让该不动产或者动产时是善意”，因此，必须根据受让财产的时间确定，即受让人必须在最后取得行为那一刻是善意的。[7]至于受让以后是否为善意，则不影响善意取得的构成。如果受让人在这一时点以前出于恶意，亦可推定其在交付时以及以后为恶意。[8]这些意见都是正确的。
李大庆因过失产生不知情，应当认定为非善意。那么，其非善意产生在何时呢？究竟是在交易行为完成之前，还是在交易行为完成之后呢？对此，必须考察物权登记行为是在何时完成。假张焕与李大庆申请登记的时间是7月23日，次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款，10天后李大庆假张焕是骗子的第二天，李大庆领取了房屋登记证书。如果取得房屋登记证书是完成交易行为，则非善意产生在交易行为完成之前，不构成善意取得；如果受理登记即为交易完成，则非善意产生在交易行为完成之后，构成善意取得。按照房地产登记程序，通常登记机构受理登记之后，有一个工作时间，在此时间里，经过审查交易没有疑问，则通知受让人领取产权证，但登记时间为受理登记的时间。因此，如果审查没有问题进行登记的，实际上是从受理登记的时间起，就已经完成了交易行为，受让人取得受让的所有权。
据此判断，李大庆的非善意产生于交易行为完成之后，因此，对善意取得的效力没有影响，具备善意、无过失的要件，构成善意取得。
四、本案反映出的其他几个值得研究的问题
（一）登记瑕疵是否为不动产善意取得的对抗要件
在本案中，登记机构存在较为明显的过失。案情说，登记机关经审核确认假张焕的房产证为真实房产证，但刘金龙伪造的张焕身份证（名字为张焕、照片为刘金龙）与存档的张焕身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但均未发现，即认为过户手续齐全，办理过户登记。对此，可以确认登记机构对该不动产物权登记具有重大过失。
那么，登记机构在物权登记中存在过失，出现登记瑕疵，是否为善意取得的对抗要件？对此，《瑞士民法典》第974条规定：“（1）物权的登记不正当的，该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。（2）凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。（3）因前款的登记使其物权受侵害的人，得援引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人。”不承认不动产善意取得的立法，对此并无经验。瑞士是极少数承认不动产善意取得的国家，他们的经验具有借鉴意义。尽管物权登记是不正当的，或者无法律原因或无约束力的法律行为而完成的登记为不正当，因此物权受到侵害的原权利人可以援引登记的瑕疵而对抗恶意第三人，但不能对抗善意第三人。借鉴这一立法例，可以确定我国的登记瑕疵也不能被原所有权人援引以对抗善意第三人。对此，我国《物权法》第21条已经规定了赔偿程序，受到侵害的原所有权人可以向申请登记的当事人请求赔偿，也可以向登记机构请求赔偿，登记机构承担赔偿责任之后，可以向造成登记错误的人追偿。
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