从本案看表见代理的认定/钟建林(5)
鉴于张三委托李四办理签订合同等一切购房手续，连合同上买受人的联系方式都留了李四的，因而李四就“xxxxx小区”第x幢xxxx号房屋与甲公司发生的有关行为，都应视为是张三授权而为。当李四出于减少张三购房风险的目的而代张三向甲公司申请退房退款，并在《退户确认单》上签署张三的姓名时，甲公司已没有义务再去求证这是不是张三本人的真实意思表示，因为李四的行为在甲公司看来足以构成表见代理行为。因此，2008年10月18日的《退户确认单》足以表明，张三与甲公司就解除编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》已经协商一致，因而双方的购房合同已于2008年10月18日解除。甲公司关于双方的购房合同已于2008年10月18日解除的意见符合本案的实际情况，本院予以采纳。
在购房合同已经解除的情况下，张三无权要求甲公司继续履行合同而交付房屋并给付逾期交房违约金。因此张三关于要求履行合同、交付房屋并给付逾期交房违约金的反诉请求，没有法律依据，应不予支持。至于合同解除后的款项给付、损失赔偿等事宜，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审理，当事人可以另循他径妥善解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款的规定，判决：一、确认张三与甲公司于2006年11月8日签订的编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经于2008年10月18日解除；二、驳回甲公司要求张三给付逾期付款违约金6000元的诉讼请求；三、驳回张三对甲公司的反诉请求。
张三不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误。李四在《退户确认单》上签字并没有征得张三的同意，也没有立即告诉张三，张三知道这件事情后立即到甲公司售楼部坚决反对退房，并强烈要求甲公司完善相应的购房手续交付房屋，一审认定甲公司的善意没有事实依据。请求二审法院撤销一审判决，改判甲公司依法履行商品房买卖合同并按合同约定向张三支付违约金。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为：本案争议的焦点是上诉人张三与被上诉人甲公司签订的《长沙市商品买卖合同》及《合同补充协议》是否已经于2008年10月18日解除。根据查明的事实，张三与甲公司于2006年11月8日签订商品房买卖合同及补充协议后，甲公司未能在合同约定的交房日期2007年4月30日向甲公司交付房屋。2008年10月15日，张三签订上述商品房买卖合同的代理人李四以张三的名义向甲公司申请退房退款，并在《退户确认单》上签了张三的名字。2008年10月18日，甲公司的相关人员及主管领导在《退户确认单》上签字确认退户单。李四作为受张三委托办理与甲公司签订买卖合同等一系列行为的代理人，张三与甲公司商品房买卖合同过程中的各种手续都是李四代为办理，双方签订的商品房买卖合同中买受人地址也是代理人李四的。因而，李四以张三的名义就“xxxxx小区”第x幢第xxxx号房屋申请退房退款行为，甲公司有理由相信是经过张三授权的行为，该《退户确认单》经过商品房买卖合同双方的确认，应为有效，据此，本院认为上诉人张三与被上诉人甲公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经于2008年10月18日解除。上诉人张三在原审中提出要求甲公司继续履行合同的反诉请求，由于双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，故原审法院判决驳回张三的反诉请求是适当的。由于张三在原审反诉中并未提出合同解除后款项给付、损失赔偿等诉讼请求，本院对此不予处理，张三可以向甲公司另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
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