从本案看表见代理的认定/钟建林(6)
【评析】
本案的审理，涉及到表见代理在司法实践中如何认定的问题。
本案中，张三为了购房，将自己的身份证复印件交给好朋友李四，委托李四代为办理购房相关手续。李四持张三的身份证复印件，与甲公司签订商品房买卖合同，在合同落款的买受人签名处签上张三的姓名。由于张三身在外地，亲自来长沙办理其他购房手续多有不便，合同首页留下的张三的联系地点、联系电话等都是李四的。如此过程说明李四系受张三的委托，代理张三与甲公司签订了购房合同。此后，由于甲公司未如约交房，李四从更好地保护张三的权益角度出发，与甲公司商定退房退款事宜，在《退户确认单》的申请人签名处签上张三的姓名，甲公司同意退款，其相关人员和主管领导均在《退户确认单》上签名。至此，李四实际上是代理张三与甲公司签订了一份解除原商品房买卖合同的协议，张三与甲公司之间的商品房买卖合同即于双方签订《退户确认单》之日得以解除，此后张三和甲公司之间的商品房买卖权利义务关系即已转化为单纯的甲公司向张三退还《退户确认单》中确认的购房款本息的问题。至于后来甲公司又没有及时给付《退户确认单》中确认的购房款本息，这属于甲公司违反合同解除协议，应当承担继续履行乃至赔偿张三经济损失的违约责任的范畴，而不能由此认定双方的权利义务关系又要回到原商品房买卖合同中确定的一方付款一方交房的状态。
值得说明的是，李四代理张三与甲公司签订《退户确认单》的行为，对于甲公司而言构成了表见代理。
所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人的名义从事代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成要件如下：1．以本人名义为法律行为；2．行为人无代理权；3．须有使相对人信其有代理权的表征；4．须相对人为善意。
在表见代理的四个构成要件中，较难认定的是第三个要件即“须有使相对人信其有代理权的表征”。如何认定？我们认为需要从当事人从事民事活动的客观实际情况出发，运用日常生活经验，合法合情合理地予以认定。
本案中，李四在与甲公司签订《退户确认单》时按照原商品房买卖合同签订时的做法签署了张三的姓名，加之张三与甲公司商品房买卖过程中的各种手续都是李四代为办理的，双方签订的商品房买卖合同中买受人的地址和联系电话也是李四的，因此，张毅以张三的名义向甲公司申请办理退房退款时，甲公司完全有理由相信这是经过张三授权的行为，李四是有代理权的，故《退户确认单》经商品房买卖合同双方确认，应属有效，对张三和甲公司都有法律约束力。虽然后来由于甲公司未及时付款，李四又代理张三向甲公司发出《通知函》，要求不再退房退款，要求甲公司继续交付房屋并承担延期交房的违约责任，但对此甲公司并未同意，因而双方并未就是否恢复原来的商品房买卖合同关系协商一致，最终对双方都有法律约束力的还只是《退户确认单》体现的解除商品房买卖合同的协议。
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