上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改/俞云鹤

上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改/俞云鹤
　　　　　　　　　　上海市《业主大会议亊规则》示范文本亟需修改

　　　　　　　　　　　　上海市广庭律师事务所　俞云鹤

上海市房地局于2008年6月25日以沪房地资物[2008]389号文印发《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》等示范文本，自发文之日起施行。应该肯定，这些示范文本施行四年多来，对规范我市业主大会和业主委员会的工作、维护业主和物业服务企业的合法权益，起到了促进作用。由于这些示范文本，直接引导着上海市众多业主、业主大会和业主委员会的活动，影响极大，因此应当十分重视示范文本的合法性问题,避免有违现行法律法规的问题发生。为此，为了使示范文本更加合法化、规范化，避免有违现行法律法规的问题继续发生，笔者作为上海市长宁区天诚花苑业主委员会成员和一名老律师，恳切建议有关部门，根据市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）和巿政府沪府发[2011]23号《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局《关于实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》的通知》（以下简称《文件》），对《业主大会议事规则》等示范文本立即进行修订，并重新发文施行。
现按示范文本条款的次序，具体阐明修改意见及其法律依据和修改理由，供有关部门修订《业主大会议事规则》等示范文本时作参考。

一、《业主大会议亊规则》示范文本第三条第五款：业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
建议修改为：第三条第五款：业主、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会依法调解解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会进行协调解决。
法律依据：
《规定》第三十一条：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
《文件》“九、物业矛盾纠纷的调处”：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷。

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