论房地产居间合同/李玲(5)
（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度
1、规定委托人的诚信义务确有必要
《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。
在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。
笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。
2、完善告知制度
我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定，对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事，比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚，它会大大影响买方的判断和决策，增加买方放弃的机会，不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务，还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。
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