业主对所购特殊商品房享有特别知情权/柳殿奎

业主对所购特殊商品房享有特别知情权/柳殿奎
　　　　　　业主对所购特殊商品房享有特别知情权
　　　　　　　　　　——河南南阳中院判决穆大红等诉鑫东海置业有限公司侵权案

裁判要旨

业主对开发商出售的特殊楼层享有特别知情权。开发商对小区公共设施造成的生活环境污染的因果关系承担证明责任。

案情

2009年6月，穆大红等三人购买了河南省南阳市鑫东海置业有限公司（下称开发商）开发的南阳市卧龙苑小区9号楼1单元103、102、101室。购房时，由于开发商没有告知三住户其在负一楼(即地下室)安装有高压配电设备，三住户入住后感觉室内有持续噪音。随后，三住户发现负一楼有开发商安装的供整个小区使用的高压配电设备，其中含有３台变压器、１２台配电箱，另外还有一套应急发电设备及配套油罐，且配电设备的输入输出电缆及排热管道均用金属支架与上面楼板固定相连，顶部距上面楼板150厘米左右，现场没有安装隔音、隔磁设施。为此，穆大红等三人诉至南阳市卧龙区人民法院，请求判令开发商停止侵害，并拆除安装在地下室的高压配电设备。

裁判

卧龙区人民法院审理认为，本案属于民法规定的特殊侵权行为，依法应适用举证责任倒置的原则，而开发商没有提供相应证据证明其不对原告造成侵害。同时，被告在原告买房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备，也侵害了原告购房的知情权。

卧龙区人民法院判决：开发商于判决生效后拆除9号楼负一楼安装的全部高压配电设备及应急发电设备，并迁移到不影响小区居民安全生活的地方。

开发商不服，提起上诉。

南阳市中级人民法院经审理认为，关于上诉人开发商应当履行告知义务。开发商称买房人看房时应对周围环境进行考察，对此，开发商将全小区的变电设备及应急发电设备安放在9号楼的地下室，在出售房屋时应对9号楼的业主特别是一楼的购房户予以释明，以保障消费者的知情权。通过现场勘查，该小区地下室面积较大，均设计为车位予以出售，小区院内绿地下方的地下空间完全可以用来安放该供电设备。关于是否对三被上诉人造成环境污染，通过实地勘察，地下室机房内噪音较大，下午四点多钟在被上诉人穆大红家中能够听到交流变压器的明显噪音。关于电磁波辐射及散热问题，因没有进行鉴定，无法予以定量。综上，开发商开发的楼盘，虽然经过相关的行政部门的审批、验收，但将该小区所使用变压设备和应急发电设备安装在被上诉人对应的地下室，对长期生活居住的被上诉人有较大地影响，应当予以拆除并迁移到不妨碍小区居民居住生活的地方。

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