开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英
　　　　　　　　开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
　　　　　　　　　　——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日，陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司（简称兰星江阴分公司）签订《龙城福第认购书》一份，约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产，并约定认购位置为A块商业11—15号；房屋交付后，产权登记面积与认购书约定发生差异的，双方同意按产权登记面积计算；认购单价为6000元/平方米；签订认购书时交纳诚意金60万元；龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同；陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；双方签订商品房买卖合同后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话，在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预（销）售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售，讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中，原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定（评估），估价结果为：估价对象的建筑面积为632.025平方米，市场价值为4987929元。若被告不违约，原告应支付的售价为3792150元。

另查明，兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司（简称江阴兰星公司），江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担，陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为，陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此，法院判决：被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元，并赔偿陈荣根损失602189.63元，合计1202189.63元；驳回陈荣根其他诉讼请求。

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