浅谈农村宅基地上房屋买卖行为的认定/刘忠发(2)
关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
三、宅基地上房屋转让的审批权限
1986年《土地管理法》第38条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。
从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。
关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986年及1999年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。
四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
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