住宅建设用地使用权期满后续期问题/王冠华(2)
从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。
其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。
从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。
最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。
对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。
笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。
第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：
⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”
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