租赁合同起草中需注意的问题系列——站在承租方之立场（上）/仇少明(5)
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
租赁期限，简而言之就是承租方合法使用租赁房产的有效期限。明确租赁期限具有极其重要的现实意义及法律意义，包括：这是明确出租方向承租方交付房产以及承租方向出租方返还房产的分界线，是出租方收回房产时是否应承担违约责任或赔偿承租方损失的度量衡，是因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移时原租赁合同是否对新房主继续有效并执行的判断标准。
租赁期限的本身长短问题，实际属于商业类条款，一般由当事人根据实际需求而自主决定。租赁期限过长，并不能绝对维护承租方的权利实现，因为客观情况无时无刻都在变化，特别是不动产，其租赁价格受制于较多因素，比如全国整体经济形势、政府限制性政策、市场保有量等；而租赁期限过短，导致承租方经常搬迁，容易造成员工流失、商誉丧失、原有供销网络破坏等不利后果。因此，建议承租方结合自身需求，并实地考察租赁房产的具体情况及周围环境，对现状谨慎评估并对未来情形进行预判后，对租赁期限的具体长短作出合理约定。
但是，从法律角度而言，无论承租方与出租方对租赁期限如何约定，最长均不能超过20年的限制，否则超过部分无效。租赁期间届满，出租方和承租方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。另外，法律规定租赁期限超过6个月时，应当采用书面形式，若当事人未采用书面形式的，则视为不定期租赁。当然，从固定证据、保留证据的角度而言，无论定期租赁抑或不定期租赁，均建议承租方以签订租赁合同的形式与出租方建立房产租赁关系。
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