租赁合同起草中需注意的问题系列——站在承租方之立场（上）/仇少明(6)
笔者曾遇不少客户，为了规避租赁期限不得超过20年的最高限制，而采取在合同中设定“自动续展”条款的措施，即约定租赁期限为N年，租赁合同期满后如有任一方提出续约要求，则无论对方是否同意，租约均自动续展M年，且续展次数不限（即租期N年届满后，在续展的情况下，租期有可能呈现的态势为N+M，N+M+M，N+M+M+M……）。那么，该条款的效力是有效还是无效呢？这需要具体问题具体分析：
（1） 约定的租赁期限原本不足20年，如为5年，期满后只要一方提出续约要求均应自动续展1年，且续展次数不限，则自续展之日起至20年之间的租赁期限，因没有违反租期最长不得超过20年的合同法强制性规定，笔者认为系有效之约定。
（2） 约定的租赁期限为20年，期满后自动续展M年，在此情形下，相当于当事人直接约定了（20+M）年的租赁期限（很简单的数学原理，即当M＞0时，20+M＞20），该条款中租赁期限超过二十年的部分因违反法律强制性规定而无效，即20年的期限约定系有效，延长期限的约定为无效。
针对以上情形，笔者根据相关司法实践提供如下参考方案，供各读者共享：
（1） 优先续约法：在租赁合同中设计优先续约条款，此项将在后文中详述，故此处不累赘。
（2） 有限延长法：原租赁期限不足20年时，双方可在（20-原租赁期限）的范围内延长租期。例如，原租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，履行5年后，若承租方根据商业判断认为继续租赁将使己方更为收益，则承租方可主动要求与出租方以补充协议的形式延长租赁期限，延长至2031年底。此时，因该租赁合同项下租期总计为2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年，并未超过20年的最高期限限制，故此补充协议项下延长的期限系合法有效。
（3） 去零取整法：原租赁期限为20年时，履行几年后，若承租方出于战略考量拟延长租赁期限，而直接在20年的基础上延长，将面临违反法律性强制性规定之约定应为无效之风险，因此可终止原租赁合同而重新签订租赁合同（除租赁期限有变以外，两份合同内容相同），或以补充协议的形式调整租赁期限（注意此处为调整，而非简单延长）。举例说明：
A. 承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年时，承租方为巩固当地市场保有量而拟延长租期，与出租方协商后，双方终止原租赁合同而重新签订新合同，约定租期为2018年1月1日至2037年12月31日，其余条款均保持不变。此时，虽然新合同租期也是只有20年，但承租方使用该房屋的实际可支配期限为28年。
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