租赁合同起草中需注意的问题系列——站在承租方之立场（下）/仇少明(5)
1. 适用条件。
首先从优先续租权的一般适用条件入手，只有明白在何种条件下可以行使该权利，才能在合同中约定对承租方行之有效的优先续租条款。
（1） 基础因素——当事人之间签订合法有效的房屋租赁合同。
若该合同被确认无效或被撤销，根据“皮之不存，毛将焉附”的质朴原理，优先续租当然无从谈起。
（2） 前提因素——租期届满后，该房产继续对外出租。
若出租方收回房产自用或不再出租，承租方一般不得强行要求出租方必须继续租赁。
（3） 限制因素——须在同等条件下行使（注意，不是“更优条件”）。
所谓“同等条件”，就是出租方欲与其他方建立房屋租赁关系时所达成的租赁条件（主要条件），包括但不限于租金价格、租赁期限、付款方式等，承租方亦应以此条件继续与出租方的房产租赁关系。
（4） 主体因素——行使主体仅限于原承租方。
大家都明白，枝叶必须依托树干本身才得以存续，树干营养丰富则枝叶茂盛，树干枯竭而亡则枝叶不复存在。同理，优先续租权附属于特定的基础法律关系，其产生与消灭皆从属于该基础法律关系，原承租方死亡后，基础法律关系归于消灭，则优先续租权亦随之消灭，而不能继承。同时，优先续租权也不能单独转让，只能随承租权的变更而变更。权利人与义务人之间的基础法律关系以及身份关系，仅应且只能维系在特定当事人之间，身份资格不具有独立转让性。
2. 对“同等条件”的理解。
鉴于出租方对其房产享有当然的占有、使用、收益及处分的权利，而优先续租权在一定程度上干涉了出租方的意思自治，限制了出租方的处分自由，但若以“同等条件”继续租赁，对出租方的权益并不会造成实质性的影响。因为无论出租对象系何人，在以经济利益为基础的房产利用关系中，只要能够满足出租方的心理经济预期，对出租方而言有何不公？
同时，这也并未剥夺其他方欲承租的机会，因为其他方仍然可以参与租赁询价与谈判，如果原承租方不能提供或满足同等条件时，则根据价高者或条件优厚者得市场的原则，出租方可以决定与其他方建立租赁关系。
故设定“同等条件”完全符合公平合理的原则，能够充分发挥租赁房产使用价值，平衡出租方和承租方的合法权益。
看到这里，各读者不禁要问，此处“同等”该如何理解与判断？
（1） 若采用“绝对相同”的标准，即各项交易条件必须一毫不差，虽操作起来便捷，敢问这种“版版六十四”的绝对标准，如何应对这千娇百媚的世间万象？
（2） 若采用“相对同等”的标准，即条件大致相等即可，试问这种伸缩自如的弹簧标准，在实践操作中如何准确化解矛盾，对原承租方而言难道不是“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界吗”？
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