租赁合同起草中需注意的问题系列——站在承租方之立场（下）/仇少明(6)
（3） 若采用仅指“价格同一”即可的标准，未免太过单薄，如同一件的确良衬衣如何耐过漫漫严冬，根本不符合租赁经营行为的基本现状，也背离了设计该权的初衷。
鉴于制度价值具有多元性，其所追求的社会效果或欲达到的社会功能决定了多元性的内容。因此，结合我国目前司法实践，笔者认为，在法律法规无另行规定并尊重多元性的情况下，“同等”的标准可关注以下内容：
（1） 首先体现在租金价格上。承租方行使优先续租权而不损害出租方装钱的口袋和对金钱渴望的心灵，最直接有效的方法就是保持价格条款的同等，用数字来说话具有说服力。
（2） 不可忽视支付方式。金额的“同等”要最终落到实处，当然需要支付方式来体现。比如，其他方愿意一次性付清整年租金而原承租方仅同意季付的方式，虽不能评以“美女与野兽”的区别，但“租金就在那里，不增不减”，如何更快地将租金放进口袋以达到出租方的心理经济预期，我想各位读者早已心知肚明。
（3） 其他交易条件的同等。房产租赁关系中，交易条件当然不仅仅只是租金价格和支付方式这般简单，还应包括其他对出租方而言具有实质意义的因素，比如商业经营类房产租赁中所涉及的租期长短、楼板加固费用的承担、电增容的办理及费用支付、楼体广告位等。因其他交易条件所涵盖的内容较为广泛，需结合当事人的具体情况以及房产现状来评议和处理，在此也就不一一赘述了。
3. 条款设计构想。
结合以上分析，对于优先续约条款的设计，建议承租方务必从交易条件入手，就租期届满后，承租方与出租方就房产租赁关系的继续发展，所达成共识的实质性交易条件有哪些均应明确约定：
（1） 费用方面。每年租金价格是多少？该价格能否调整？每年能够调整的次数与幅度多大？调整基数及参考标准是什么？（物业费、推广费等租赁合同项下的费用亦可采用相同方法进行约定）
（2） 期限方面。每次可续多久？一共可延长几次？
（3） 程序方面。是书面告知续约意向后双方另签协议加以确认？还是只要一方书面通知后即可续约？须提前多久告知对方拟续约的意向？告知方式有哪些？办理手续包括什么？
（4） 其他方面。这类要求一般是仁者见仁智者见智，结合具体情形加以考量为宜。
笔者并不建议采用轻描淡写或不痛不痒地方式对优先续约事宜进行约定，比如，“协议期满后，除出租方将租赁房产收回自用外，承租方享有在同等条件下优先续约的权利”，仅寥寥数字，实际上已将日后具有续约意向的天真的承租方提前掩埋在险恶的房产租赁市场中。因为现实中不乏有此现象，即出租方可能先作出不再继续出租房产的意思表示，而是将房产收回自用，待一段时间风平浪静后再将房产出租给他人，从而明目张胆地剥夺承租方的优先续约权。虽说“世间烦恼是浮云”，明知这是出租方的规避行为，但鉴于条款未做严格限制，此时承租方能奈何？“自是人间长恨，水东流”啊。
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