论商业租赁的优先承租权/谢靖华
一、研究案例与问题引入
［案例1］2009年5月5日，原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同， 约定原告在同等条件下有优先承租权，双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日，被告致函原告称租赁合同期满后，因其对该物业另有用途，故不再与原告续约，要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日，原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点， 如无法续租必定给原告造成重大经济损失，根据双方订立的协议，在同等条件下原告有优先承租权， 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途，不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定， 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人， 导致原告被迫搬离上述物业， 另觅新址经营，经营地址变化导致原告经营损失巨大，要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。
一审法院认为，原告虽然是原承租人，按合同约定在同等条件下有优先承租权， 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人，收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业， 其另行出租涉案房屋给案外人，是其行使处分的权利，原告要求被告赔偿损失，缺乏依据，一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉， 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权， 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议， 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议，而是解除了房屋租赁合同，被告在此之后才将涉案房屋出租给他人, 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主张优先承租权缺乏事实依据, 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的， 二审驳回原告的上诉。[1]
［案例2］广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面， 该面铺在原址已经经营了8年，最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后，生意比以前更加红火，恰好该铺位的租赁合同又到期了， 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元，承租人觉得难以承受，双方各执一词，难以调和，知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后，老店的命运受到广泛的关注， 政府相关部门也积极介入， 组织双方进行调解，最终达成调解协议，老店以月租金13500元继续承租下去，得以在原址继续经营，而出租人的权益也得到了保障，实现了业主与租客利益的双赢。[2]
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