论商业租赁的优先承租权/谢靖华(5)
鉴于现在租赁权已出现物权化的趋势， 在租赁法律制度中建立商业租赁承租人的优先承租权法律制度已迫在眉睫，并宜将其定位为物权化的债权，设立专门的法律予以规范和调整， 从而实现对两种用途不同的房屋租赁当事人利益的平等保护，实现社会公正。
据此，笔者建议从“明确权利→权利行使期限（除斥期）→举证责任→法律救济”四个方面确立和完善我国商业租赁承租人的优先承租权制度。
（一）明确权利概念
首先， 应当对短期商业租赁和长期商业租赁的概念进行定性， 并在立法上明确规定长期商业租赁承租人具有优先承租权，承租人享有法定延续权，并具体规定“长期商业租赁合同到期后， 原承租人在同等条件下享有优先承租权。 出租人无正当理由不得拒绝承租人的续租请求，否则应向承租人赔偿因被拒绝续租而遭受的损失”。
长期商业租赁承租人的法定优先承租权， 必须满足以下的条件。 1.商业租赁期限必须达到5年以上。 因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群。 短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权， 但如果不定期租赁持续时间长达5年以上，也可以认定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如本文中案例2的竹升面店，已租赁讼争商铺8年，在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群，应当自动享有法定优先承租权， 出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。 2.当有第三人打算承租涉案标的物时，承租人的续租条件应当不低于该第三人，如租金上下不超过3%就应该算是同等条件，[14]同时承租人的续租条件也应符合当时当地的租赁市场情况。 3.承租人在原合同租赁期内信用良好，没有违反租赁合同的行为，但如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有提出异议， 就不能以此为由拒绝承租人优先承租的请求。 4.转租合同的承租人不享有优先承租权。 5.优先承租权不能对抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正当使用，家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内。 6.承租人对因安全等原因拆除重建的房屋同样享有优先租赁的权利。
（二）明确优先承租权的期限
商业租赁承租人必须在租赁期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要求。 如前文所述，优先承租权性质是债权的物权化， 其在一定程度上可以对抗第三人，对出租人所有权行使的作出了限制，这时也必须给承租人行使优先承租权以合理期限的限制， 以平衡双方的利益。 如果过长则会损害出租人权益，也会使承租人怠于行使权利，导致民事关系长期处于不稳定状态，违背了交易安全和效率的法律价值， 也不符合该制度的立法目的。 笔者认为可参考《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”的规定，给予3个月时间为妥。 同时可以参考时效制度中的消灭时效予以规制，给予承租人在合同届满后行使优先承租权一个除斥期。 如果承租人超过该期间未行使优先承租权的， 优先承租权自然消灭，承租人对此负有注意义务。 如果双方对此未能达成协议， 承租人或者出租人均可以在该期间内向法院起诉， 由法院决定是双方继续租赁关系还是由出租人恢复对租赁物的占有。[15]
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