按份共有人优先购买权若干问题探析/曹健(2)
三、按份共有人优先购买权的实现
(一)如何确定行使时间
关于按份共有人优先购买权的行使期间法律没有明确规定，以德国为代表的大陆法系的传统民法理论认为：出卖人在于第三人签订交易合同之后，应当将此合同的交易条件告知于有资格优先购买的共有人，按照这个理论，出卖人优先购买权的行使是以交易合同签订为前提的，只有在优先购买权人没有行使优先购买权的情形下，交易合同才能生效。
笔者认为，优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生，只有自此时起权利人才能行使权利。因此有必要对于按份共有人优先购买权的行使规定一定的行使期间，国外立法例往往是规定一定的除斥期间（大多为两到三个月），在此期间内优先购买权不行使即告消灭，对此我国在后续司法实践中也应当规定一定的行使期限。
（二）如何解释同等条件
笔者认为，同等条件不一定就是完全相同条件。即便优先购买人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就合同的内容进一步的具体协商。这种观点也是学界共识，即相对等同说。
首先，同等条件最主要的是价格条件，优先购买权人愿意支付的价格与其他购买人开出的价格相同；其次，适当考虑其他条件。包括数量、支付方式、交易时间等合同主要条款的要求。如时间条件，出卖人对其他购买人的要求是即时付款，优先购买权人不得用一定期限内分期付款要求行使优先购买权。《德国民法典》第509条规定，“如果出卖人不准许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求延期付款。”又如，支付方式。出卖人要求其他购买人用现金付款，优先购买权人不得用转让的汇票来付款。等等。可见，其他条件不应当对出卖人有明显的不利因素，其他交易条件只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作非同等条件而对抗优先购买权人[3]。当然，在诉讼中，法官根据案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人优先购买权的冲突问题
根据物权法101 条的规定，共有人优先购买权行使的对象是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，因此只有在共有人出让其共有财产份额时，才存在所谓的优先购买权的问题，这是按份共有人优先购买权和其他优先购买权的主要区别。按照这一见解，如果共有人不出卖财产份额而只是出卖共有财产，应根据《物权法》第97条的规定，按照共有人约定的规则进行处分，如果没有约定，需经占份额三分之二以上的按份共有人同意之后方可出卖。无论如何，在只出卖共有财产的情况下，不存在按份共有人的优先购买权。其主要原因在于共有财产的出让在法律性质上不同于财产份额的出让，出让共有财产后，按份共有人可以就出让所得的金钱或财产，按各自份额进行分割或共有，并不会影响到按份共有人的利益。
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