农村宅基地使用权抵押流转的可行性探索/谢斌(5)
综上，目前就宅基地使用权抵押流转的规定，存在政策规范与法律规则矛盾、行政管制和司法裁判的冲突。
（二）宅基地使用权登记权属不明晰
根据物权法的原理，不动产物权的公示为登记，未经登记的不动产不产生法律效力或不能对抗善意第三人，《土地管理法》第11条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可以看出，我国对宅基地使用权归属是以行政部门颁发的宅基地使用权证书为准。目前农村宅基地的确权和地上房屋的确权存在几种现象：房屋产权证和宅基地使用权证都具备；只有宅基地使用权证的；只有房屋产权证的；两种证书都不具备的。一直以来，我国在农村土地上都实行使用权与所有权的分离机制。宅基地使用权证和宅基地上房屋是两个不动产，而我国法律并没有规定对宅基地上农村房屋的权属要进行确认登记。如果农民要证明该房屋所有权归自己所有，合法有效的凭证又是什么呢？就目前混乱的宅基地使用权登记机制，即使可以实施宅基地使用权的抵押，很多农民也往往因没有权属登记证书而无法实施抵押。
（三）宅基地使用权抵押过程中的主体不明
宅基地使用权抵押过程中存在抵押人主体即宅基地使用权主体、抵押权人主体即接收宅基地使用权抵押的主体。《土地管理法》规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予批准。实行“一户一宅”制度。宅基地使用权的主体一般为户主，那么行使抵押权时，谁是抵押人，谁有权力决定宅基地使用权的抵押呢？是户主还是家庭某成员或者是全体家庭成员决定，这些都存在争论与疑问。而抵押权人主体，目前实践中主要有农业银行、农村合作银行等金融机构，那么本集体经济组织内的成员能否成为抵押权人呢？对于本集体经济组织外的成员能否成为抵押权人也没有定论。
（四）宅基地使用权抵押权实现困难
农村村民一户一宅以及出卖、出租住房后，不准再申请宅基地的制度、以及严禁城镇居民在农村购置宅基地及违法建造的住宅的制度、农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅的规定，导致抵押权实现的难度增加。农村房屋抵押只能是在农村村民之间实现，在农村居民与城镇居民之间是无从实现的。因此，当抵押权人在处理抵押物时,只能处理给抵押物的本集体经济组织的成员,而本集体成员在接受抵押物时将只能得到房屋的所有权，对于宅基地使用权要受到一户一宅的限制。而抵押权这样实现又形成地随房走的原则冲突。由此可以看出，抵押权人在实现抵押权时，如果没有合理的保障机制，对农户房屋的抵押权受到很大限制。
总共9页
[1] [2] [3] [4] 5
[6] [7] [8] [9] 上一页 下一页