农村宅基地使用权抵押流转的可行性探索/谢斌(6)
（五）宅基地使用权抵押评估机制缺乏
价值评估是产权认证的前提，但农村房屋资产价值估的复杂程度要远远高于城市商品房。农村房屋难以评估的原因有这几方面：一是农村房屋地理位置比较复杂，差异很大；二是农村房屋样式各异、建筑材料各有不同，装修风格差异很大；三是农村房屋建房过程缺乏资料记录，致使建房费用确认难度较大。而农村宅基地的评估基本没有，因为法律规定农村房屋可以买流转而宅基地使用权禁止流转，为此，各地即使有对农村房屋进行评估的机构，但是基本没有对宅基地使用权进行评估的机构。当前将农村房屋和宅基地使用权分开评估的方式，无法确定农村房屋的具体价值不利于农村房屋的流转。
（六）缺乏风险保障机制
宅基地使用权是农民建筑房屋的基础，具有生产资料和生存保险的双重职能。就目前各地宅基地使用权抵押情况而言，主要集中为抵押融资方面。宅基地抵押贷款的范围较窄，但是一旦放开宅基地抵押贷款，扩大贷款范围，农民利用宅基地使用权抵押的数额将大幅增加，同时风险也增加。风险主要表现在两方面：一是农业抵御自然灾害的能力弱，现阶段农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，易导致农民经济受损，失去偿债能力，最易导致农民生存困难；二是金融机构的风险，若放开宅基地使用权抵押贷款业务，可能给金融机构带来不可预知的风险。
五、完善宅基地使用权抵押流转的可行性建议
（一）宅基地使用权流转法律制度的创新与完善
针对目前关于农村房屋及宅基地使用权的法律法规较零乱、分散、没有形成严密的体系，因此，对于在宅基地使用权流转试点工作中带来极大不便的相关法律制度，必须修改、完善以及制定更为合理、明确、具体可行的宅基地使用权法律制度。当前，首先应当清理现行的相互冲突、矛盾的宅基地使用权法律制度，并废止不符合现阶段发展的法律法规，重新对宅基地的权属、取得、处分等相关制度制定详细且严密的规定，使农民真正享有土地占用、使用、收益、处分的权益；其次，法律应明确“地随房走”原则，农村宅基地使用权随房屋转让，可以确立即在依法变更房屋所有权登记后，可以申请土地使用权变更登记，但同时要强制规定转让房屋人转让房屋后，不得再申请宅基地；最后，出台宅基地使用权抵押的相关法律细则，明确宅基地使用权抵押流转的条件、对象、期限、流转程序等内容。
（二）建立完善宅基地使用权抵押流程管理制度
宅基地使用权抵押流程包括：明确的抵押人、抵押物的权属明晰、抵押权人的范围、抵押登记制度等。如何使抵押流程明晰规范应从以下几个方面着手：
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