农村宅基地使用权抵押流转的可行性探索/谢斌(7)
1、明确宅基地使用权的抵押人范围。宅基地使用权转让的转让方为依法原始得或移转继受取得宅基地使用权的宅基地使用权人，包括农业户口居民［本集体经济组织内的成员( 农) 、非本集体经济组织内的成员( 农户) ］和城镇非农业户口居民，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨。⑧那么上述成员行使宅基地使用权抵押时应具备何种条件？笔者认为，村集体经济组织所享有的闲置宅基地使用权可以抵押，但需经过村集体经济组织成员三分之二成员同意才能行使抵押；宅基地使用权的户主行使抵押时，不仅应征得本集体经济组织同意，还应征得家庭成员的同意，并且应承诺设定抵押的宅基地使用权在依法偿债后有适当的居所或者抵押过程中的担保人为抵押人在宅基地使用权偿债后仍有居所居住；对于因其他方式获得的宅基地使用权同样应满足宅基地户主抵押时的条件。当然无论谁抵押宅基地使用权或者地上房屋，均应享有合法取得的《集体土地使用证》或者《房屋产权证书》。
2、明晰宅基地使用权及地上附着物的权属。产权明确则是宅基地流转的必要前提和基础，产权明确首先要明确土地权利的归属。2008年建设部《房屋登记办法》第4条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。现行法律规定农村宅基地属于农村集体所有，农村村民只享有宅基地使用权，一般以《集体土地建设用地使用证》明确农民对宅基地的使用权归属。而宅基地上的农村房屋属于农民所有，但是现行法律没有就农村房屋的产权制度予以明晰。因此，结合地随房走的原则，应当建立完整的、权属明晰的现代产权制度。第一步，对现有的农村宅基地使用情况进行集中清理，对于没有使用权证书的、占用使用的宅基地与证书确定的范围不符的、有多个使用权证书的等情形，应当重新核发宅基地使用权证书；第二步，对于现阶段的农村房屋的权属进行确权，根据属地原则，由房屋所在地的乡镇一级的地方人民政府对农村房屋的面积、位置进行核实登记，并要求与房屋所有人的宅基地的使用面积、位置相符合，再由县级以上人民政府的房地产管理部门统一核发农村房屋所有权证书；第三步，建立宅基地使用权和农村房屋所有权档案管理制度，由县级以上人民政府的土地主管部门和房地产部门联合对宅基地使用信息和房屋登记信息制作统一档案保存。
3、明晰抵押权人的范围。抵押权人一般指为宅基地使用权抵押融资的机构或个人，这里主要包括集体经济组织、银行、保险公司等金融机构、担保服务机构等。关于集体经济组织作为抵押权人，在经济条件发达的地区,集体经济组织可以为农户提供抵押贷款,设定集体经济内部的抵押,在集体经济组织实力较弱的地区,集体经济组织为农户的抵押贷款提供一定程度的支持,并为抵押贷款进行一定的担保。⑨银行、保险公司等金融机构作为抵押权主体时，应制定具体的实施方案，明确融资对象、利率、期限和额度，做好规避贷款风险的充分准备。金融机构对农户的融资用途及条件进行审查、对其抵押物调查、确定抵押融资方式及还款方式等。并由乡镇以上人民政府或委托宅基地经营管理部门进行宅基地使用权资格认定并予以抵押登记；以及与抵押人协商对宅基地使用权进行价值评估或协商其价值。担保服务机构作为抵押权人是有先例的，成都市在2008年5月就成立了成都市农村产权流转担保股份有限公司，作为连接农村各类产权和银行的“桥梁”。⑩因此，担保服务机构作为抵押权人时，可以采取以下措施来防范宅基地流转过程中的风险：一是政府鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，引导商业保险机构开发面向农户的小额信贷保证保险产品、扩大政策性农村保险范围、对农业保险的亏损进行适当的补贴；二是设立宅基地使用权抵押融资风险基金，凡有抵押融资意愿的村民每年统一向保险公司交纳一定数额的风险基金，当出现无法偿债时，应先由风险基金负责偿债。
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