农村宅基地使用权抵押流转的可行性探索/谢斌(8)
4、抵押权强制登记制度。司法部令《公证机构办理抵押登记办法》规定，农民办理房屋抵押登记手续，必须要出示房屋的所有权或者使用权权属或其他证明材料。而宅基地使用权的抵押同意要求登记。笔者认为，宅基地使用权抵押应当订立书面抵押合同，参照城市房屋抵押登记办法、国有土地使用权抵押登记办法，向宅基地主管的行政部门申请办理抵押登记，并应在《宅基地使用权证》的“注记”栏内载明抵押登记的主要内容。抵押权至登记时设立。除此之外，还应限制下列宅基地不得设定抵押：（一）权属不清的；（二）未取得《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的；（三）土地利用总体规划确定的城镇规划建设用地范围内的；（四）属于农村公益事业及公共设施性质的；（五）依法被查封或者受其他形式限制的。
（三）建立宅基地使用权价值评估机制。任何物品的流转都要求有明确的价值。宅基地使用权受到的诸多限制，即使进入土地交易市场抵押，也往往因无法准确的估算其价值而无法顺利流转。笔者认为，抵押的宅基地必须进行价值评估，可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有评估资质的中介机构评估确定。抵押宅基地价值不得低于区（市）县政府公布的同期、同地区、同类型宅基地基准价格。因此，可以设立宅基地价格评估委员会。宅基地价格评估委员会的构成：评估委员会的设置可以参照仲裁委员会的设置程序设置：①确定评估委员基本委员为五人或七人的单数，该类成员需具备评估的技能；②评估决定的公布制度，并确定征询意见的时限及不服决定可委托其他机构评估的权利；③评估委员影响评估的公正性的，赋予权利人申请回避的权利。评估委员会负责培养专业资质评估人员，规范土地价值的评估，出具真正具有法律效力的他项权利证书，为宅基地使用权流转抵押创造有利条件。
（四）建立和完善农村社会保障体系。宅基地作为农民生存的重要资源，是农民最主要的生活保障，关系到农民长期的生存利益，农民一旦丧失宅基地，就会引发农户生存权保护的问题。由于我国农村至今未建立起社会保障体系，如果任意放开宅基地抵押，可能会造成个人手中的宅基地会增多而导致土地兼并，最终导致参与宅基地抵押的农民居无定所。因此，宅基地使用权抵押流转能否顺利实施，解决万一农民失地后的社会保障问题是重点。首先，应加快建立健全农村社会保障体系，加大对农村社会保障的财政投入力度，建立以农村最低生活保障、养老保险、农村医疗保险等为主的农村社会保障体系建设，逐步弱化土地的社会保障功能，减轻农民对土地的依赖。其次，为农民进行职业技能培训，提高农民的谋生手段，将选择离开土地的农民纳入城镇就业体系。
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