新房控“国六条”个税规定解读/谷林树(2)
二、房屋原值如何确定？
“房屋原值”应按下列规定予以确定：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发<城市房屋拆迁估价指导意见>的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁入除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货市的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
三、转让所得如何计算？
如前所述，出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定，财产转让所得，应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。举例说明一下，假如出售的自有住房房屋原值为100万元，依法可扣减的合理费用为10万元，现在销售价格为180万元，那么，转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。
作者：北京市华鹏律师事务所 谷林树律师
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