司法拍定不动产交付问题刍议/汤伟(3)
四是勘查现场。执行法院在启动强制拍卖前必须进行现场实地勘查，核实房屋的正式编号，并掌握其中承租人、占有人情况。若执行法院查明该房屋系被执行人及其抚养家属生活所必需的居住用房，应当取消强制拍卖，并退还给被执行人。
五是强制除去查封后租赁、占有状态。若被执行人在执行法院采取查封措施后，擅自将房屋出租、抵债给第三人或者安排案外人强行占有的，执行法院可以依申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
（二）加强沟通协调，完善税费征收
由于竞买人的竞价行为暗含利益驱动，而不动产的市场价值也在买卖之间得以实现，因此强制拍卖具有交易行为的典型特征，应当纳入国家税费征收管理范畴。人民法院应与税务机关交流，共同推动税费负担与缴付制度的合理化改革。
一是调整税费负担方式。即应由被执行人缴纳营业税、土地增值税、城市建设维护税和所得税，由买受人缴纳过户登记费和房屋契税，双方共同缴纳印花税。关于营业税和土地增值税，即便被执行人下落不明无法联系或者不愿意、无能力清缴，税务机关也不能以此为由将税费负担转嫁至买受人身上。
二是细化税费缴付办法。买受人可在拍卖成交后直接向税务机关缴纳相关税费，并凭借完税证明到土地、房屋管理部门办理标的物过户手续。而被执行人应承担的税费，建议税务机关在联合交易所派驻税务员，在拍卖成交后及时清算应缴税费并函告执行法院，由执行法院直接从拍卖成交款中提留并予以扣缴。
（三）整合各方力量，确保不动产异地交付
执行法院应当坚决依靠当地党委、政法委的支持以及法院的配合，整合各方资源，努力解决异地交付这一难题。同级党委在收到执行法院提交的请示报告后，应及时与不动产所在地的党政机关展开对口衔接，并由其指令当地相关部门调配人手，协助执行法院强制清场并移交不动产。此外，根据最高人民法院《关于委托执行若干问题的规定》，在异地执行时，当地法院应当积极配合执行法院，并保证执行人员的人身安全和执行装备、执行标的物不受侵害。
（四）改进工作方法，加大制裁力度
执行法院要慎用“软查封”措施。查封土地、房屋等不动产时，执行法院应当要求被执行人搬出、腾空。若将查封不动产交被执行人保管或使用，则应明示被执行人不得擅自出租、转让、抵债或允许他人使用，否则将受到法律制裁。在强制移交不动产之前，执行法院应当制定详细全面的执行预案以及风险评估报告，积极征求各协助部门意见，及时上报党委、政法委审查批准。在实施过程中坚持“各司其职、形成合力，先易后难、依法处置”的原则，加强稳控措施，注重细节方式，避免发生群体性突发事件和极端事件。对于查封后擅自处分、移转不动产的被执行人，经主动劝告仍拒绝搬出的承租人、占有人，以及暴力阻挠强制搬迁或交付的案外人，执行法院应当依法采取罚款或者拘留措施；依照刑法规定构成犯罪的，还应以涉嫌构成拒不执行判决裁定罪和妨害公务罪追究其刑事责任。而对于权益亦受侵害的善意承租人、占有人，执行法院应当加强法律宣讲，解答相关疑惑，引导其另行起诉被执行人承担相应的损害赔偿责任。
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