物权制度设计现代化的几点思考/张礼洪(15)
第三，在不动产只有经登记才可以发生变动的情况下，会造成许多明显的不公正现象，而采取物权变动合意主义可以避免和解决这些问题。在实践中，采取不动产所有权变动登记主义制度产生的问题主要集中表现在两方面：
一是，在不动产一物二卖的情况下，出现不公正的物权变动结果。具体表现如下：买卖合同签订后，如果卖家将同一房产卖给数人而且所有买卖合同均有效时，会出现四类不同的买受人：第一类买受人最先签订合同，较迟付清房款，没有住进房屋，也没有将房屋登记过户；第二类买受人较后订立合同，最先付清房款，没有住进房屋，也没有将房屋登记过户；第三类买受人较后订立合同，较迟付清房款，但住进了房屋，没有将房屋登记过户；第四类买受人较后订立合同，较迟付清房款，没有住进房屋，但是已经将房屋登记过户。
在现有我国物权制度中，由于采用不动产所有权以登记为要件，因此，已经完成房产登记过户的人，即使没有交清房款，也没有住进房屋（或取得钥匙），有权将已经支付价款并且居住在房屋内的人驱逐。目前实践中经常发生，公民住进房屋多年后，由于没有办理房产登记手续（也可能是由于房产开发商的原因），房屋被房地产开发商高价转让过户给他人，最后取得所有权的买受人居然有权驱逐已经在房屋内居住（甚至居住多年）的人。这种结果受中国物权法的有力保护，但是这和中国人讲究诚信的传统思维完全相悖，按中国人的良心理念，在绝大多数人看来，说话不算数的卖方反而得到法律保护，这明显是不公正的结果。这样的制度明显违反了中国人的民法感情，造成很大的社会矛盾。
在买受人都没有进行登记取得房产所有权的情况下，学者的观点不同，法院判决结果也不同。有人认为，出于保护占有人的目的，应让已经取得房屋占有的人优先取得所有权，有人认为出于卖方出卖房屋是获取钱款的目的，应将所有权判给已经支付钱款的人，有人认为出于维护合同应当遵守的原则，在后面的买受人由于知情或应当知情第一买受人已经订立了合同的情况下，又订立合同，侵犯了第一买受人的债权，应支持第一个订立合同的人取得所有权。[31]目前对此也没有统一的司法解释。实际上，最高法院在2005年6月18日颁布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条，就同一土地使用权被多重转让的情况下，提出了先保护权利登记者，随后，保护有权占有者，再其次保护先支付款项者，最后根据合同订立的顺序，保护最先订立合同的当事人。其法理依据是：由于实行不动产所有权转让登记要件主义，所以为保护所有权稳定，需保护经登记取得所有权的人；没有人登记时，占有人的利益是受物权法保护的利益，应优先于根据债权法应保护的先付款人的利益；没有人已经登记也没有人已经占有物的情况下，为防止积极侵害债权，应先保护先订立合同的人。这一法理依据看似合理，实际上是立法者的主观臆断，因为：未必占有人的利益就较所有权人利益更不重要，实际上，从社会经济成本和效率优化原则考虑，以及考虑到所有权的利用较归属更为重要，占有人的利益更应当受到保护。试想，让已经住进房屋的人搬出房屋，不仅造成已付出的装修费用，家居布置费用的损失，给他和家人带来生活和工作上的不便利，而且由于中国特有的户籍制度和学区房制度，造成小孩上学，老人就医等方面巨大的非财产性损失等等。同时也未必占有人的利益较已经支付钱款的人的利益更重要，因为如果占有人利益优先于已经支付价款的债权人利益得到保护，意味着对遵循诚信的债权的打击，对社会诚信制度造成更大的破坏。而当今中国社会最重要的问题之一就是诚信的缺乏，诚信体系的建立是中国法律制度应当追求的核心目标之一。另外，也未必已经支付钱款的人的利益就应当优先于先订立合同但还没有支付钱款的人的利益得到保护，因为这种做法也是对社会诚信体系的建立产生负面作用，鼓励不讲诚信的人。讲诚信是民事活动的基石，是中国目前社会最重要和和最急迫确立的价值观。促成“一诺千金”的诚信价值观的建立是我国立法者首要考虑的问题，在物权变动模式上我国理当采用物权合意主义，而不是因德国法理论体系的严密而盲目仿效德国法。
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