物权制度设计现代化的几点思考/张礼洪(16)
二是，卖方不配合因请求权超过诉讼时效房屋无法过户。由于各种原因（可能是买受人也可能是出卖人的原因，甚至不可归责于任何一方的原因），买受人没有及时办理登记过户手续。在买卖合同订立后超过两年后，即便其取得对房屋的占有并且支付了全部房价，买受人要求出卖人配合办理不动产登记手续，而出卖人拒不配合，此时，由于诉讼时效期限已经超过两年，买受方无法请求办理登记过户，最终无法取得不动产所有权的尴尬局面。这种状况在我国大陆时有发生。许多法院都以时效过期为由，判决买受方无法强制出卖人办理登记过户手续，最终造成，尽管买受人支付了所有的价款并且在房屋内生活多年，由于在一段时间内没有申请办理房屋过户手续而导致无法取得房屋所有权的情况。[32]这种情况的出现，显然是不公正的，清楚地反映出中国目前的不动产所有权登记主义的物权变动制度在实践中出现了不可弥补的制度性缺陷。
对处理上述两个问题，葡萄牙民法和澳门特区民法处理不动产物权交易的模式非常值得中国物权制度借鉴，特别是通过采取物权变动合意主义，不动产交易采用强制公证方式，而且将相关交易合同分为预约合同和最终买卖合同两个阶段的做法，可以有效避免和解决上述两个问题。
如同法国、意大利等传统大陆法系国家的民法典所采取的不动产交易模式一样，在葡萄牙，因采用合意主义物权变动规则，除非法律另有规定或者当事人另有约定，最先签订合同的人取得房产所有权，是否登记不会影响其已经取得的所有权。不动产登记分取得依据之登记和单纯占有登记，前者是指根据法律规定的方式和程序取得不动产物权后，不动产权利人在不动产登记簿上将已经取得的所有权登记在案。取得依据的登记对已经转让的不动产所有权产生确权效力，证明其所有权合法，而且通过该登记，为所有权人以后将该不动产转让提供了合法依据。单纯占有登记只是对不动产占有的范围和期限的登记，一般是在所有权人授权下进行的，不可以对抗不动产所有权登记。这两类不同的登记适用两类不同的取得时效期间（《葡萄牙民法典》第1294条和第1295条，《澳门民法典》第1219条和第1220条）。根据《葡萄牙不动产登记法》第4条和《葡萄牙民法典》第687条（《澳门民法典》第683条）的规定，不动产登记的效力主要在于确权，即不动产物权一经登记，当事人及其继承人不得就已经登记的物权变动主张无效，但是不动产抵押权除外，不动产抵押实现登记要件主义，不动产抵押权没有登记将不产生效力。[33]换句话说，除非涉及不动产抵押，物权受让人根据买卖合同而无需登记就可以取得物权，并根据实卖合同以物权人的身份取得对不动产的占有。[34]通过采用物权变动合意主义，即先订立合同者取得物权，可以保证物的占有和使用归属明确，而且更重要的是，让民事主体遵守其诺言，有利于建立健康的社会诚信体系。
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